Leerstandabbau bundesweit verlangsamt

Ergebnisse des CBRE-Empirica-Leerstandsindex

Der Wohnungsleerstand ist 2015 im Schnitt um drei Prozent gesunken. Doch während in vielen Großstädten nur wenige Wohnungen leer stehen, steigt die Zahl der unvermieteten Wohnungen anderswo an.

Leere Klingelschilder

In einigen Regionen Deutschlands wächst der Leerstand massiv an, während er in Ballungsgebieten rückläufig ist.

Das Berliner Marktforschungsinstitut Empirica und das Immobilienunternehmen CBRE haben einen Leerstandsindex für Wohnungen entwickelt. Er ist die einzige Quelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberatungsunternehmens CBRE mit über 800.000 Wohneinheiten sowie umfangreiche Analysen und Schätzungen auf Basis der Empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

Welche Wohnungen als leerstehend gelten

Der marktaktive Leerstand in dem CBRE-Empirica-Index berücksichtigt keine „Ruinen“ oder unbrauchbare Wohnungsleerstände. Im Rahmen des Zensus 2011 wurden zwar auch Daten zum Wohnungsleerstand erhoben, doch umfassen die Zensus-Angaben undifferenziert den gesamten Leerstand. Dieser fällt daher höher aus und summiert sich zu 1,1 Millionen Geschosswohnungen sowie weiteren 0,6 Millionen Wohnungen in Eigenheimen auf. Tatsächlich sind davon aber etwa vier von zehn leerstehenden Geschosswohnungen nicht direkt verfügbar und daher kein „marktaktiver Leerstand“.

Entwicklung leerstehender Wohnungen in Deutschland

Mit dem marktaktiven Leerstand seien dagegen nur Geschosswohnungen gemeint, die unmittelbar vermietbar seien oder sich mittelfristig aktivieren ließen, erläutert Reiner Braun, stellvertretender Vorstand der Empirica ag. Ende 2015 lag der marktaktive Leerstand bei drei Prozent oder rund 622.000 Einheiten –  gut 10.000 Einheiten weniger als noch im Jahr 2014 und 125.000 weniger als vor fünf Jahren. In den kommenden Jahren bis 2020 sei allerdings eher wieder mit einer Zunahme von leerstehenden Wohnungen zu rechnen – vor allem in den ländlichen Wegzugsregionen.

Der marktaktive Leerstand in Geschosswohnungen liegt in Ostdeutschland (ohne Berlin) mit sechs Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 2,4 Prozent.

Städte und Regionen mit hohem Wohnungsleerstand

Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede seien jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen. In Schrumpfungsregionen beginne der Leerstand wieder anzuschwellen und betrage derzeit 6,9 Prozent, so Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland.

Die höchsten Leerstandsquoten unter den deutschen Großstädten weisen Salzgitter (9,8 Prozent), Pirmasens (9,3 Prozent), Chemnitz (8,5 Prozent), Schwerin (8,4 Prozent) und Halle an der Saale (8 Prozent) auf.

Städte und Regionen mit niedrigem Leerstand

Der Leerstand in Wachstumsregionen liegt nur bei unterdurchschnittlichen 2,1 Prozent und ist in diesen Regionen im neunten Jahr rückläufig (2006: 3,3 Prozent). Die aktuell niedrigsten Quoten weisen München (0,2 Prozent), Münster (0,5 Prozent), Frankfurt am Main (0,5 Prozent), Hamburg (0,6 Prozent) und Darmstadt (0,6 Prozent) auf. 

Städte mit den größten Veränderungen beim Leerstand

Beeindruckend ist die Dynamik der Veränderungen. In zwei Städten ist die Leerstandsquote seit 2010 um mehr als zwei Prozentpunkte geschrumpft: Leipzig (-4,4 Punkte) und Halle/Saale (-2,4 Punkte). Drastische Rückgänge gab es zudem auch in Chemnitz (-1,9 Punkte), Salzgitter (-1,7 Punkte) und Schwerin (-1,6 Punkte). Hohe Zuwächse von einem halben Prozentpunkt oder mehr wurden in den westdeutschen Städten Pirmasens (+1,4 Punkte), Wilhelmshaven und Neustadt an der Weinstraße (je +0,5 Punkte) beobachtet. Auch in Bottrop und Kaufbeuren im Allgäu ist der Leerstand seit 2010 mit 0,3 Prozent stark gestiegen.

Geringer Leerstand macht Neubau in Schwarmstädten erforderlich

Der Abbau von Leerstandsreserven half lange Zeit, Wohnungsmärkte mit hoher Wohnungsnachfrage zu entlasten. Dieser Spielraum ist aber nun in den prosperierenden Schwarmstädten weitgehend ausgeschöpft. „Diese Märkte brauchen daher dringend Neubau und dazu Bauland auf der grünen Wiese“, folgert Schlatterer.

Das gelte erst recht, wenn man die anerkannten Flüchtlinge hinzurechnet, die immer noch als „Fehlbeleger“ in den Notunterkünften leben.

In den ländlichen Schrumpfungsregionen wird dagegen ein weiterer Anstieg der Leerstände prognostiziert: Außerhalb der Wachstumsregionen existieren heute schon mehr als 300.000 marktaktive Leerstände. Bis 2020, so die Verfasser der Studie, könnte sich diese Zahl mehr als verdoppeln.