Kündigung einer kranken Mieterin wegen Beleidigung

Gericht muss prüfen, ob Härtefall vorliegt

Obwohl der Betreuer einer demenzkranken Fraudie Vermieterin harsch beleidigt hat, darf sie aufgrund des Härtefalls nicht fristlos kündigen.

Alte Frau im Krankenhaus

Im Fall der fristlosen Kündigung einer älteren Mieterin muss das Gericht zunächst prüfen, ob ein Härtefall vorliegt.

Vermieter müssen sich nicht beleidigen lassen. Doch bei krankheitsbedingten Härtefällen kann auch bei schwerwiegenden Beleidigungen eine fristlose Kündigung unzulässig sein. Dies zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Der Fall: Pfleger beleidigt Vermieterin grob

Seit 1955 bewohnt Anna U.  – zunächst mit ihrem Mann und nach dessen Tod alleine – eine Dreizimmerwohnung im Münchner Stadtteil Schwabing. Seit 1963 hatte sie zusammen mit ihrem damals noch lebenden Mann zusätzlich eine auf dem selben Stockwerk gelegene Einzimmerwohnung angemietet. Mittlerweile ist die 97-jährige Frau bettlägerig und muss aufgrund ihrer Demenzerkrankung betreut werden. Ein Betreuer kümmert sich um ihre rechtlichen sowie organisatorischen Belange und pflegt sie seit 2007 ganztägig. Er wohnt in der von ihr mitangemieteten Einzimmerwohnung. Als es immer wieder zu unpünktlichen Mietzahlungen und Lärmstörungen kam, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis, ohne dies zunächst weiter zu verfolgen. Auf eine weitere Mietkündigung aus dem Jahr 2015 reagierte der Betreuer jedoch mit einer E-Mail an die Hausverwaltung. Er bezeichnete die Adressaten dabei als „Terroristen“, „Nazi ähnlicher brauner Mist“ und „Schlangenkopf“. Die Vermieterin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung des Bürgerlichen Gesetzbuch (gemäß § 543 Abs. 1 BGB) aus. Danach liegt „ein wichtiger Grund (zur fristlosen Kündigung)… vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Unterschiedliche Urteile der Vorinstanzen

Nach der Rechtsprechung muss das Mietverhältniss bei groben Beleidigungen des Vermieters durch den Mieter nicht fortgeführt werden. Das Amtsgericht München (Amtsgericht München – Urteil vom 14. August 2015 ­ 417 C 11029/15) wies die Räumungsklage der Vermieterin jedoch ab. Auf die Berufung der Klägerin gab das Landgericht München I (Landgericht München I ­ Urteil vom 20. Januar 2016 ­ 14 S 16950/15) der Räumungsklage allerdings statt. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Die von der Beklagten bezüglich der 97-jährigen Mieterin vorgebrachten persönlichen Härtegründe könnten erst im Rahmen einer späteren Zwangsvollstreckung im Wege eines Vollstreckungsschutzantrags geprüft werden (nach § 765a ZPO).

Bundesgerichtshof: Krankheit muss berücksichtigt werden

Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe sah dies als höchste Instanz jedoch anders als die Richter des Landgerichts München. Denn nach dem betreffenden Abschnitt des Gesetzes (§ 543 Abs. 1 BGB ) sei in der Gesamtabwägung für eine fristlose Kündigung gerade die Umständen des Einzelfalls und eventuelle schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters zu berücksichtigen.

Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung – wie in der Urteilsbegründung des Landgericht München – auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich, so die Karlsruher Richter mithin bereits aufgrund dieser eindeutigen gesetzlichen Regelung. Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. So können besonders schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz einer erheblichen Pflichtverletzung gegen eine sofortige Kündigung sprechen. Dies zu prüfen, hätten jedoch die Münchner Richter versäumt.

Das Landgericht München hätte auch dem Einwand der Beklagten nachgehen müssen, wonach sie auf den Betreuer in ihrer bisherigen häuslichen Umgebung angewiesen sei. Zu überprüfen sei zudem, ob bei einem Wechsel der Betreuungsperson oder einem Umzug schwerwiegende Gesundheitsschäden folgen könnten.  

Der Bundesgerichtshof hat deshalb das Urteil des Landgericht München I bezüglich der Zulassung der Räumungsklage aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht München I zurückverwiesen.

Tipp für Vermieter

Der Fall zeigt, wie bei einer fristlosen Kündigung alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Es ist nachvollziehbar und verständlich, dass insbesondere bei Härtefällen wie bei der alten und kranken Dame die Folgen einer (fristlosen) Kündigung mit der Schwere einer groben Beleidigung abzuwägen sind. In solchen Fällen ist für das Gericht der Inhalt eines ärztlichen Gutachtens zur gesundheitlichen Verfassung der Mieter in der Regel entscheidend. Liegt jedoch kein Härtefall vor, so fällt die Rechtsprechung im Fall von Beleidigungen mehrheitlich zugunsten der vermieter aus. Grob beleidigend und unwürdig müssen sich Vermieter von ihren Mietern nicht behandeln lassen (AG München Urteil v. 28.11.2014, 474 C 18543/14; AG München, Urteil v. 21.10.2008, 415 C 20663/08; LG Berlin, Urteil vom 22.2.2005, 63 S 410/04; LG Berlin, GE 1991, S. 151 und S. 933). Auch wird eine verbale Bedrohung von Gerichten als genauso schlimm wie eine grobe Beleidigung und eine fristlose Kündigung deshalb als gerechtfertigt angesehen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.3.2005, 10 U 32/05).