Hohe Kaufnebenkosten behindern Immobilienkauf

Untersuchung vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Im Vergleich zu Großbritannien und den Niederlanden sind in Deutschland die Kaufnebenkosten extrem hoch. Eine Reform würde den Beziehern niedriger Einkommen den Erwerb erleichtern.

Kind in Wohnsiedlung

Vor allem für Familien mit kleinen Einkommen ist ein Hauskauf kaum möglich.

In Deutschland sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf mehr als doppelt so hoch wie in den Niederlanden und fast viermal so hoch wie in Großbritannien. Das zeigt eine neue Kurzstudie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Weil die hohen Nebenkosten Auswirkungen auf den Immobilienerwerb haben, fordern die Wissenschaftler Reformen.

Welche Kaufnebenkosten in Deutschland anfallen

Wechselt eine Immobilie in Deutschland für einen Kaufpreis in Höhe von 250.000 Euro den Besitzer, muss der Käufer zusätzlich noch mindestens 11.500 Euro beziehungsweise 4,6 Prozent des Kaufpreises berappen: Der Staat hält die Hand bei der Grunderwerbsteuer auf, die je nach Bundesland zwischen 3,5 (Bayern) und 6,5 Prozent (Nordrhein-Westfalen) des Kaufpreises liegt. Der Notar will für seine Dienste mindestens 0,8, in der Regel aber ein Prozent. Und für die Eintragung ins Grundbuch muss der Käufer weitere 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises zahlen.

Kaufnebenkosten in den Niederlanden

In den Niederlanden werden bei einem Immobilienpreis von 250.000 Euro maximal 6.500 Euro beziehungsweise 2,6 Prozent an Nebenkosten fällig. So werden für den Grunderwerb Steuern von lediglich zwei Prozent bezogen auf den Kaufpreis erhoben. Auch die Notarkosten sind deutlich niedriger als in Deutschland und liegen je nach Kauffall zwischen 0,3 bis 0,4 Prozent des Kaufpreises. Für den Grundbucheintrag werden einheitlich 0,2 Prozent des Kaufpreises erhoben.

Kaufnebenkosten in Großbritannien

In Großbritannien werden bei einem Immobilienpreis von umgerechnet 250.000 Euro sogar nur maximal 3.250 Euro beziehungsweise 1,3 Prozent fällig. Dies liegt vor allem an dem spürbar niedrigeren Steuersatz, aber auch daran, dass in Großbritannien keine Notarkosten für solche Fälle erhoben werden. Die Transfer Tax beträgt im Königreich lediglich 0,8 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt, dass der Steuersatz der Transfer Tax nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt ist (progressiver Steuertarif) und so Käufer von Immobilien mit geringeren Kaufpreisen relativ geringer belastet.  Ein Immobilienwert unter 125.000 britische Pfund wird nicht besteuert. Der darüber liegende Immobilienwert unterliegt bis zu einem Wert von 250.000 britischenPfund einem Steuersatz von zwei Prozent und der darauffolgende Immobilienwert  von 675.000 britischen Pfund einem Steuersatz von fünf Prozent.

Auch die Kosten für den Grundbucheintrag (Entry in land registry) ist in Großbritannien in der Regel günstiger als in Deutschland und liegt einschließlich der Gebühr für den Solicitor zwischen 0,4 und 0,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Folgen hoher Kaufnebenkosten

Auch wenn die Kaufnebenkosten in europäischen Ländern aufgrund noch höherer Grunderwerbsteuern wie in Italien oder Spanien noch üppiger sind, machen erst die gesetzlichen und steuerlichen Regelungen den Immobilienerwerb in Deutschland für viele Menschen unerschwinglich. „Ein Immobilienkauf ist gerade für ärmere Familien oft unbezahlbar – auch, weil die Kaufnebenkosten nicht durch Kredite finanziert werden können“, sagt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer. Generell sei es aber auch wichtig, ärmeren Haushalten die Tür zum Immobilienmarkt zu öffnen, so Voigtländer. Denn in Deutschland sei die Vermögensbildung der unteren Einkommensschichten unterdurchschnittlich ausgeprägt. Hinzu komme, dass das System der betrieblichen Altersvorsorge aufgrund der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zunehmend reduziert werde. Weil zugleich in kaum einem anderen Land Europas die Sozialbeiträge so hoch wie in Deutschland seien, bliebe vielen Menschen kaum ein finanzieller Spielraum, um zusätzlich zu sparen.

Niederlande und Großbritannien als Reformvorbilder

Da Wohneigentum sehr häufig vor Altersarmut schützt, sollte der Gesetzgeber die Hürden zum Immobilienerwerb für Niedrigverdiener senken. Das IW Köln empfiehlt der Bundesregierung, sich die Niederlande und Großbritannien zum Vorbild zu nehmen: In den Niederlanden ist der Notar-Markt dereguliert, und die Notarkosten sind vom Kaufpreis unabhängig. Deutsche Notargebühren sind europaweit mit am höchsten. Die Politik sollte prüfen, warum es in Deutschland so viel teurer ist als andernorts, einen Besitzerwechsel im Grundbuch eintragen zu lassen. Die meisten Kaufverträge könnten standardisiert werden, sodass die ökonomische Rechtfertigung für hohe Notarhonorare hinfällig wird.

Die Grunderwerbsteuer in den Niederlanden liegt bei lediglich zwei Prozent. In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer nicht nur deutlich höher, sondern es fallen je nach Bundesland auch unterschiedliche Steuersätze an, da der Steuersatz in Deutschland Sache der Länder ist. Weil jedoch die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer beim Länderfinanzausgleich außen vor bleiben, bewirkt dies nicht unter den Bundesländern einen Steuerwettbewerb im Sinne der Immobilienerwerber, sondern im Gegenteil: Für die Finanzminister der Länder ist es besonders verlockend, diesen Steuersatz hochzuschrauben. Das IW Köln plädiert daher für eine niedrigere und einheitliche Grunderwerbsteuer. In Großbritannien gibt es dagegen keinen einheitlichen Steuersatz, vielmehr einen Freibetrag von 125.000 Pfund – und erst für höhere Beträge steigt die Steuer langsam an. Ein progressiver Tarif wie im Vereinigten Königreich wäre für Deutschland ebenfalls eine sinnvolle Alternative. Damit würden vor allem weniger betuchte Interessenten unterstützt, die eher kostengünstiges Eigentum kaufen wollen. In beiden Ländern sind die Kosten der Grundbucheintragungen deutlich geringer und fix. Die Politik sollte zudem für ärmere Immobilienerwerber eine Ratenzahlung der Grunderwerbsteuer einführen. Eine beispielsweise über zehn Jahre gestreckte Zahlung wäre für die meisten Käufer sicherlich leichter zu schultern.