Wirtschaftsinstitute zum Wohnungsmarkt

Kritik an sozialer Wohnungspolitik

In ihrem Herbstgutachten prognostizieren deutsche Wirtschaftsinstitute einen anhaltenden Bauboom. Auch zur Wohnungspolitik haben sie Empfehlungen parat.


Laut Experten soll der Bauboom auch in den kommenden Jahren anhalten.

In ihrer Gemeinschaftsprognose zum Herbstgutachten gehen die von der Bundesregierung beauftragten fünf Wirtschaftsinstitute auch auf den Wohnungsmarkt ein. Zum einen wird für das kommende Jahr ein anhaltender Bauboom bei Wohnimmobilien vorausgesagt. Zum anderen üben die Ökonomen auch Kritik am aktuellen sozialen Wohnungsbau, der statt auf Wohngeld auf eine Objektförderung setzt.

Starke Bautätigkeit erhöht Wohnungsangebot

Im Prognosezeitraum vom Herbst 2016 bis Herbst 2017 dürften laut Berechnungen der Wirtschaftsinstitute die Bauinvestitionen weiterhin kräftig zunehmen. Treibende Kraft bleibt der Wohnungsbau. Bereits im vergangenen Jahr (2015) nahm der Wohnungsbau einen Anteil von über 60 Prozent an den gesamten Bauinvestitionen in Deutschland ein. Hier ist der Auftragseingang in den vergangenen beiden Jahren um rund 25 Prozent gestiegen und die Auftragsbestände sind im langfristigen Vergleich auf einem sehr hohen Niveau.

Darin spiegelt sich das Zusammenkommen mehrerer günstiger Faktoren wider: Die Hypothekenzinsen haben neue Tiefststände erreicht, mit alternativen Kapitalanlagen sind kaum noch Renditen zu erzielen, die Arbeitsmarktlage ist gut und insbesondere in urbanen Zentren steigt die Nachfrage nach Wohnraum. Einer stärkeren Expansion der Bautätigkeit steht die bereits hohe Kapazitätsauslastung in der Bauwirtschaft entgegen, die auch mit einem Anziehen der Baukosten einhergehen dürfte.

Vor diesem Hintergrund werden die Wohnungsbauinvestitionen im laufenden Jahr (2016) wohl um 4,1 Prozent expandieren. In den kommenden beiden Jahren werden sie voraussichtlich um 2,7 Prozent beziehungsweise um 3,4 Prozent ausgeweitet.

Auch die öffentlichen Bauinvestitionen dürften im Prognosezeitraum spürbar aufwärts gerichtet sein. Die Finanzlage von Bund, Ländern und vielen Kommunen hat sich verbessert, was dazu beiträgt, dass zunehmend Mittel für Investitionen ausgegeben werden. Zudem haben die Kommunen infolge der nachlassenden Zuwanderung von Flüchtlingen wieder vermehrt Kapazitäten frei, um Bauvorhaben umzusetzen.

In der Folge wird sich in vielen Städten das Wohnungsangebot erhöhen. Ob dies jedoch zu einer Entspannung an den Wohnungsmärkten führt, hängt auch von der weiteren Entwicklung des Zuzugs in den Ballungsräumen ab.

Steuergelder für arme Menschen statt für Wohnungsunternehmen

Doch die Wirtschaftsinstitute übenauch Kritik. Hinsichtlich der Wohnungspolitik wird eindringlich vor den Gefahren der Objektförderung des sozialen Wohnungsbaus gewarnt. Damit versteht man den mit Steuergeldern geförderten Bau von Wohnungen für einkommensschwache Haushalte. Sinnvoller wäre stattdessen nach Ansicht der Wissenschaftler eine gezielte Subjektförderung – etwa durch Wohngeld an die bedürftigen Menschen.

„Angesichts merklich steigender Immobilienpreise und vor allem in den Ballungsräumen deutlich anziehender Mieten wurden zuletzt Forderungen nach einem spürbaren Wiedereinstieg in den sozialen Wohnungsbau erhoben. Eine solche Objektförderung weist allerdings eine Reihe von Nachteilen gegenüber einer Subjektförderung auf. Insbesondere wird die Effizienz des Marktes durch staatliches Verwaltungshandeln ersetzt. Dies erfordert, dass Knappheit und Bedarf genau geschätzt werden können und Belegungsrechte an die richtigen Haushaltsgruppen vergeben werden. Studien zeigen allerdings, dass die Fehlbelegungsquote im sozialen Wohnungsbau mit etwa 50 Prozent sehr hoch ist.“ Unter Fehlbelegung wird verstanden, dass eigentlich für einkommensschwache Gruppen vorgesehene staatlich geförderte Wohnungen auch durch Gutverdiener belegt sind – etwa weil die Einkommen der Bewohner gestiegen sind oder die Einkommen bei Bezug nicht exakt überprüft wurden. Eine Fehlbelegung liegt aber auch vor, wenn die Haushalte, die als Bewohner einer Sozialwohnung die Zugangsberechtigung verlieren, nicht aus den Wohnungen ausziehen müssen. Dies führt auch dazu, dass die räumliche Mobilität derjenigen gehemmt wird, denen das Privileg einer staatlich subventionierten Wohnung zu Teil wurde. Wer eine geförderte Wohnung mit Mieten deutlich unter dem Marktniveau bewohnt, der wird das beispielsweise auch bei der Arbeitsplatzwahl berücksichtigen und unter Umständen keine neue Stelle annehmen, wo Arbeitskräfte dringend benötigt werden. Damit strahlt diese Intervention der Objektförderung auch negativ auf sogenannte Matching-Prozesse am Arbeitsmarkt ab.

Hinzu kommt, dass in der derzeitigen Situation des Auftragsbooms in der Bauwirtschaft zusätzliche staatliche Ausgaben für den sozialen Wohnungsbau mit hoher Wahrscheinlichkeit zu steigenden Baupreisen führen und dadurch private Investoren verdrängen.

Die Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose

Der Projektgruppe Gemeinschaftsdiagnose gehören das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin (in Kooperation mit: Österreichisches Institut für Wirtschaftsforschung, Wien), das ifo Institut – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung an der Universität München (in Kooperation mit: KOF Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich), das Institut für Weltwirtschaft an der Universität Kiel sowie das Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Halle und das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung in Essen an.

Folgen für Immobilienkäufer und Immobilieneigentümer

Eine Erhöhung des Angebots an Wohnungen in Städten und Regionen mit Nachfrageüberhang ist grundsätzlich aus Sicht der Immobilienkäufer und Wohnungssuchenden zu begrüßen, da ein höheres Angebot grundsätzlich dämpfend auf die Preis- und Mietsteigerung wirkt. Da jedoch in vielen Städten die größte Knappheit beim Baugrund besteht, bewirken höhere private und staatliche Ausgaben für Wohnungsbauprojekte dort zunächst einen weiteren starken Preisanstieg beim Bauland. Gewinner in diesen Regionen mit unzureichendem Baugrund und hoher Zuwanderung sind Immobilieneigentümer, deren Vermögen sich durch den Anstieg der Immobilienpreise erhöht.