Wohngemeinschaften

Vermieter darf neuen WG-Bewohner ablehnen

WG-Bewohner dürfen Mitglieder grundsätzlich austauschen. Das heißt jedoch nicht, dass jeder einziehen darf: Der Vermieter kann Bewerber aus wichtigen Gründen ablehnen.


Wohngemeinschaften sind in der Regel nicht auf Dauer angelegt. Daher haben die Bewohner ein Recht darauf, einzelne Mieter auszutauschen. Vermieter dürfen einen neuen WG-Mitbewohner allerdings aus wichtigem Grund ablehnen.

Der Fall: Vermieter lehnt zwei neue Untermieter ab

Im verhandelten Fall wollte eine Wohngemeinschaft zwei ihrer Zimmer an neue Mitglieder vergeben. Der Vermieter lehnte das aber ab. Er war der Meinung, die Wohngemeinschaft habe dazu kein Recht. Zudem sei eine der neuen Mieterinnen nicht solvent. Die Wohngemeinschaft wollte das nicht so einfach hinnehmen und zog vor Gericht.

Ablehnung nur aus wichtigem Grund zulässig

Dort hatte die Wohngemeinschaft (WG) aber nur teilweise Erfolg: Ein WG-Mitglied musste der Vermieter zwar akzeptieren, das andere durfte er aber zu Recht ablehnen. In dem nun veröffentlichten Urteil vom 23.03.2016 stellte das Landgericht Berlin (LG Berlin, Az.: 65 S 314/15) klar: Schließt ein Vermieter im Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft ein Wechselrecht der Mitglieder der WG nicht ausdrücklich aus, hat die Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und Aufnahme eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft. Dem Vermieter müsse dieser Austausch jedoch angezeigt werden. Dieser könne den Wechsel aber aus wichtigen Gründen ablehnen.

„Mangelnde Solvenz des potentiellen Mieters ist ein wichtiger Grund, aus dem der Vermieter das Eintrittsrecht eines neuen Mitglieds in die Wohngemeinschaft ablehnen kann“, so das Gericht. Da von den zwei WG-Interessenten einer nicht ausreichend solvent ist, war die Ablehnung für diesen Mietinteressenten gerechtfertigt – für den solventen WG-Interessenten jedoch nicht.

Urteil in Übereinstimmung mit einem älteren Urteil

Die Entscheidung ist nicht  das erste Urteil, die das LG Berlin bezüglich der Zustimmung eines Vermieters im Falle eines Austausches von WG-Mitgliedern gesprochen hat. Bereits vor drei Jahren hatte es in einen ähnlichen Fall (LG Berlin, Urteil vom 28.08.2013 – AZ 65 S 78/13) entschieden, dass der Vermieter der Auswechslung einzelner Mitglieder einer WG zustimmen muss, wenn kein wichtiger Grund dagegen spreche. Wenn ein Vermieter an eine WG vermiete, müsse er in Kauf nehmen, dass sich daraus ein „Wechselrecht“ in Bezug auf die zur Wohngemeinschaft gehörenden Personen ergebe.

Dies gelte nicht nur bei studentischen Wohngemeinschaften, sondern auch bei entsprechenden Zusammenschlüssen von Menschen im Rahmen einer Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft, ohne dass diese eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft bilden und dabei anderen Tätigkeiten nachgehen oder Berufe ausüben.

Vermieter darf aber bei Untervermietung einen Aufschlag verlangen

Erlaubt ein Vermieter im Mietvertrag eine Untervermietung, kann er dort aber vom Hauptmieter auch eine Beteiligung an den Einnahmen verlangen. Die Höhe des Zuschlags ist allerdings begrenzt: Er darf höchstens 25 Prozent der Untermiete ausmachen. Dies entschieden die Richter des Landgerichts Berlin kürzlich (Az.: 18 T 65/16). Im konkreten Fall lag aber keine Vermietung an eine WG, sondern eine echte Untervermietung vor – der Mieter hatte ein Zimmer einer dritten Person überlassen. Die Richter bestätigten die Klausel im Mietvertrag: Für den Vermieter sei die Untervermietung nur gegen Zahlung eines Zuschlags zumutbar. Da die Miete des Hauptmieters unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, sei auch die Höhe von 80 Euro angemessen ­– denn sie entsprach etwa 24 Prozent der Untermiete (335 Euro). In dem Fall ging es also nicht um eine Mitnutzung etwa durch den Partner des Mieters.

Tipp für Vermieter

Für den Vermieter ist es rechtlich von Bedeutung, ob es sich bei neuen Bewohnern um Mieter oder Untermieter handelt. Wer den Mietvertrag unterschreibt, ist Mieter. Die anderen WG-Mitglieder sind im Zweifel Untermieter. Der alleinige Mieter ist Ansprechpartner des Vermieters, er kann Vereinbarungen treffen und gegebenenfalls das Mietverhältnis auch kündigen.

Sind dagegen alle WG-Mitglieder im Mietvertrag Mieter, können sie auch nur gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Umgekehrt ist ein Austausch von WG-Mitgliedern aber möglich, wenn im Mietvertrag festgehalten ist, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde. Dann können beim Auszug einer oder mehrerer Personen die verbleibenden Mitglieder der WG vom Vermieter verlangen, dass sie neue Mitglieder in ihre Wohngemeinschaft aufnehmen können – sofern eben nicht ein triftiger Grund wie eine unzureichende Solvenz dagegen spricht. Der Vermieter hat aber ein Anrecht darauf, über einen Wechsel von Mitgliedern der Wohngemeinschaft in Kenntnis gesetzt zu werden.