Trinkwasserprüfung

Prüfpflicht hängt von Größe des Trinkwasserspeichers ab

Alle drei Jahre müssen Vermieter bestimmter Mehrfamilienhäuser das Leitungswasser auf Legionellen untersuchen lassen. Worauf Immobilieneigentümer achten sollten.

Kind unter Wasserhahn

Alle drei Jahre müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen.

Die deutsche Trinkwasserverordnung schreibt eine regelmäßige Untersuchung auf sogenannte Legionellen vor. Seit Ende 2011 besteht auch für Besitzer beziehungsweise Vermieter von Mehrfamilienhäusern, Wohnungsbaugesellschaften und Hausverwaltungen eine Untersuchungspflicht im Intervall von drei Jahren. Spätestens bis 31.12.2016 muss die nächste Trinkwasserprüfung vorgenommen werden.

Was sind Legionellen?

Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die sich in stehendem Wasser zwischen 25 und 45 Grad Celsius stark vermehren. Sie nisten sich beispielsweise in alten Leitungsnetzen, Filteranlagen oder Blindrohren ein. Atmet man Wasserpartikel mit den Bakterien beim Duschen, im Whirlpool oder über die Klimaanlage ein, kann man sich im schlimmsten Fall mit der Legionärskrankheit infizieren, einer schwer verlaufenden Lungenentzündung.

Welche Wohngebäude geprüft werden müssen

Laut der neuen Trinkwasserverordnung sind von der Wasserprüfung nur Anlagen zur Trinkwassererwärmung betroffen, die mehr als 400 Liter Speicher umfassen. Oder Anlagen, bei denen die Rohrleitungen zwischen dem Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen – das entspricht einer Entfernung von etwa 15 Metern. Entsprechende Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern zählen nicht zu Großanlagen zur Trinkwassererwärmung. Auch selbstgenutzte Eigentumswohnungen sind in der Regel ausgenommen.

Wo wird das Wasser zum Prüfen entnommen?

Die Eigentümer der betreffenden Mehrfamilienhäuser haben sicherzustellen, dass geeignete Probenahmestellen an den Wasserversorgungsanlagen vorhanden sind. Eigentümer müssen mindestens drei Entnahmestellen je Anlage einrichten und von einem staatlich zugelassenen Prüflabor Proben entnehmen und untersuchen lassen.

Wer prüft?

Die Probenahme darf nur durch für die Trinkwasseruntersuchung akkreditierte Labors erfolgen. Welche Unternehmen sich eignen, erfahren Immobilienbesitzer von den Landesämtern für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit.

Was kostet der Legionellentest?

Die regelmäßige Überprüfung, die je nach Größe der Wohnanlage 200 bis 600 Euro kostet, darf der Eigentümer laut Immobilienverband Deutschland als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, da es sich um wiederkehrende Kosten handelt. Diese Frage ist aber noch nicht höchstrichterlich entschieden. Muss der Eigentümer die Immobilie sanieren, weil sich das Problem nicht anders beheben lässt, so hat er die Kosten zu tragen, da es sich um eine notwendige Instandsetzung handelt.

Was passiert, wenn Legionellen entdeckt werden?

Bei der letzten Legionellenprüfung im Jahr 2013 wurden in Bayern, wo die Zahlen ausgewertet wurden, immerhin rund 13 Prozent der Proben beanstandet. Stellt sich heraus, dass die Probe den Grenzwert von 100 KbE (Kolonie bildende Einheiten) Legionellen pro 100 Milliliter Wasser überschreitet, muss der Vermieter umgehend die Mieter und das Gesundheitsamt informieren und die Ursache suchen. Zudem ist er verpflichtet, zwei Nachuntersuchungen in vierteljährlichem Abstand sowie eine weitere nach einem Jahr durchzuführen.

Ist das Wasser nur gering mit Bakterien belastet, genügt es eventuell, die Durchlauftemperatur der Warmwasseranlage zu erhöhen und die Leitungen drei Minuten lang durchzuspülen: Bei über 60 Grad sterben Legionellen ab. Hilft das nicht, muss der Eigentümer Filter an den Duschköpfen anbringen, die Anlage chemisch desinfizieren oder sie komplett erneuern. Liegt die Konzentration höher als 10.000 KbE je 100 Milliliter, kann das Gesundheitsamt ein Duschverbot verordnen. Dieser Wert wurde laut der erwähnten Statistik in 2013 in 0,8 Prozent der durchgeführten Tests überschritten.

Wer haftet bei Erkrankung durch Legionellen?

Gefährdet durch Legionellen sind vor allem ältere Menschen, Raucher sowie Menschen mit geschwächtem Immunsystem wie beispielsweise Diabetiker. Allgemein erkranken Männer mehr als doppelt so häufig wie Frauen. Kinder sind nur sehr selten betroffen. Erkranken Mieter an Legionellen, kann dies laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes für den Vermieter beziehungsweise Eigentümer Schadenersatz und Schmerzensgeld nach sich ziehen (BGH, VIII ZR 161/14). Dazu müssen sie nach der Entscheidung der Bundesrichter nicht zweifelsfrei beweisen können, dass sie sich wirklich am Trinkwasser des Mietshauses infiziert haben. Es gehöre zur Verkehrspflicht des Vermieters, für eine gute Wasserqualität in den vermieteten Wohnungen zu sorgen. Sich vor der Prüfung zu drücken, kann teuer werden: Theoretisch droht Verweigerern ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. In der Praxis lässt sich das Versäumnis aber nur schwer kontrollieren.

Außerdem darf der Mieter die Miete mindern, wenn der Grenzwert überschritten ist. Schon eine potenzielle Gesundheitsgefahr stelle einen Mangel an der Wohnung dar und mindere ihren Nutzwert erheblich, entschied das Amtsgericht Dresden (AG Dresden, 148 C 5353/13). In dem Fall, bei dem die Bakterien-Konzentration kurzzeitig bei 14.000 KbE und mehrere Monate bei 3.700 KbE lag, hielt das Gericht eine Mietminderung von 25 Prozent für gerechtfertigt.