Schönheitsreparaturen sind keine Werbungskosten

Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs

Schönheitsreparaturen sind "anschaffungsnahe Herstellungskosten". Das Steuerurteil hat Auswirkungen für Immobilienkäufer: Sie müssen die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abschreiben.


Schönheitsreparaturen können in Zukunft nicht mehr als Werbungskosten abgesetzt werden.

Der Bundesfinanzhof hat in drei Urteilen den Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Gebäuden konkretisiert. Danach sind nicht nur Sanierung und Umbau, sondern auch Schönheitsreparaturen als "anschaffungsnahe Herstellungskosten" zu behandeln. Bislang war man weitgehend davon ausgegangen, dass Schönheitsreparaturen, also etwa das Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern, Werbungskosten sind und als solche im gleichen Jahr steuerlich von den Einnahmen abzuziehen sind.

Der Fall: Immobilienkäufer wollen Werbungskosten geltend machen

Drei Immobilienerwerber hatten gegen die Entscheidungen ihrer Finanzämter geklagt, die sogenannte Schönheitsreparaturen nicht als Werbungskosten anerkannt hatten. Schließlich hatten sie nach dem Kauf ihrer Immobilien Maßnahmen durchgeführt, die allgemein als Schönheitsreparaturen gelten. So hatten sie Wände tapeziert und Böden, Heizkörper, Türen und Fenster gestrichen. In ihren Klagen hatten sie verlangt, die Aufwendungen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen zu können. Das hatte das Finanzamt jedoch abgelehnt. Doch so entschied nun auch das höchste Finanzgericht – der Bundesfinanzhof ­ in diesen drei Fällen (Urteile vom 14.6.2016: IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15), wie nun im Oktober bekannt wurde.

Schönheitsreparaturen sind anschaffungsnahe Herstellungskosten

Die Münchner Richter hatten zu klären, ob die Vorschrift im Einkommensteuergesetz zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten (in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) auch reine Schönheitsreparaturen erfasst. Solche Maßnahmen am Gebäude können nur im Wege der Absetzung für Abnutzung, verteilt auf die Nutzungsdauer des Gebäudes, steuerlich geltend gemacht werden. Das gilt aber nur, wenn die Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt wurden und die Nettokosten aller Maßnahmen 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen. Erfasst sind hiervon in erster Linie Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die dazu dienen, das Haus bezugsfertig bzw. vermietbar zu machen.

Die Münchner Richter begründeten ihre Ansicht, dass auch Schönheitsreparaturen dazu zählen, damit, dass der Gesetzgeber mit der betreffenden Vorschrift eine typisierende Regelung schaffen wollte, weshalb auch kleinere Maßnahmen, die letztlich aber ebenfalls der Fertigstellung dienten, unter die Norm fallen müssten.

Folge für Immobilienerwerber

Nach dieser neuesten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs müssen nun sämtliche Kosten für bauliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Anschaffung zusammengerechnet werden. Übersteigt die Summe der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten dann 15 Prozent der Anschaffungskosten, kann sie abgesetzt werden, allerdings nur zeitlich gestreckt im Wege der Absetzung für Abnutzung. Dies bewirkt, dass Kosten von Schönheitsreparaturen im Jahr der Anschaffung nicht mehr voll das zu versteuernde Einkommen und damit die Steuerlast mindern.