Gesetzesinitiativen zu Kreditvergabe bei Hausbau

Ausnahmen für Sanierungen und Anschlussfinanzierungen

Die im Frühjahr umgesetzte Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat die Kreditvergabe erschwert. Nun planen das Bundesfinanzministerium sowie drei Bundesländer unabhängig voneinander weitere Änderungen.

Neubauprojekte in Deutschland

Um den Wohnungsbau voranzutreiben, wollen einige Bundesländer die Kreditvergabe für Hausbauer wieder erleichtern.

Nach einem Vorschlag aus dem Bundesfinanzministerium soll die Finanzaufsicht Instrumente erhalten, um gegen eine Immobilienpreisblase vorzugehen. Eine andere Gesetzesinitiative stammt von den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern und Hessen, die beabsichtigen, die Kreditversorgung für Hausbauer zu verbessern.

Vorsorge Instrumente gegen eine Immobilienblase

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) soll vorsorglich neue Instrumente erhalten, um im Fall einer drohenden Blase am Immobilienmarkt einschreiten zu können. Durch den Einsatz der neuen Instrumente ließen sich zukünftig wesentliche Systemrisiken rechtzeitig zielgerecht adressieren. Dies geht aus einem Entwurf für ein Aufsichtsrechtergänzungsgesetz hervor, das das Bundesfinanzministerium am 23. Oktober 2016 zur Abstimmung an andere Ministerien verschickt hat. Dabei wird auf Empfehlungen zurückgegriffen, die der Ausschuss für Finanzstabilität Mitte 2015 gegeben hat, der darin Vorgaben bei der Vergabe von Darlehen für Wohnimmobilien gemacht hat. Für den Fall, dass es zu einer Fehlentwicklung komme, sollen die Hürden für die Vergabe von Immobiliendarlehen erhöht werden.

Vorgesehen ist erstens die Möglichkeit, eine Obergrenze für das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Immobilienwert vorzugeben. Zweitens soll die Aufsicht einen Zeitraum vorgeben können, in dem ein bestimmter Anteil der Immobilienfinanzierung zurückgezahlt sein muss. Drittens soll es eine Obergrenze für die laufende Rate im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen des Kreditnehmers geben. Zudem soll ein Mindesttilgungsanteil des Kredits eingeführt werden.

Ziel sei es, die Gesetzgebung bis zur Sommerpause 2017 abzuschließen. Ist das Gesetz in Kraft gesetzt, kann die Finanzaufsicht um „einer Störung der Funktionsfähigkeit des inländischen Finanzsystems oder einer Gefährdung der Finanzstabilität im Inland entgegenzuwirken“ einzelne oder alle Stellschrauben zur Kreditvergabe anziehen und damit die Kreditvergabe für den Immobilienerwerb oder die Anschlussfinanzierung erschweren. Die Entscheidung dazu werde sich auf die einschlägigen Analysen und Bewertungen der Deutschen Bundesbank stützen.

Gesetzesentwurf der Länder Baden-Württemberg, Bayern und Hessen

Bereits zuvor, Mitte Oktober 2016, haben die drei Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern und Hessen einen eigenen Gesetzesentwurf vorgelegt, der dagegen die Kreditversorgung für Hausbauer verbessern soll und die Vergabe von Immobiliar-Verbraucherdarlehen rechtsicherer gestalten soll, um eine Kreditklemme möglichst zu vermeiden.

Mit ihrem Gesetzentwurf wenden sich Baden-Württemberg, Bayern und Hessen gegen die Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Kreditwesengesetz. Sie ist im März 2016 in Kraft getreten. Nach Ansicht der Länder ist die EU-Richtlinie durch das deutsche Umsetzungsgesetz unnötig verschärft worden. So führte die Umsetzung der Wohnimmobilienrichtlinie dazu, dass Kreditinstitute bei der Beratung von Immobilienkrediten stärker haften und auch darauf achten müssen, ob Kreditsuchende auch künftig das gewünschte Darlehen zurückzahlen können. Dies hat dazu geführt, dass vor allem an ältere Menschen weniger Immobilienkredite vergeben werden.

Vorgesehen ist mit der Initiative der drei Bundesländer, nun die Voraussetzungen für eine Kreditgewährung klarer zu definieren. Außerdem soll in Fällen der Anschlussfinanzierung oder Umschuldung die derzeit bestehende Möglichkeit einer erneuten Kreditwürdigkeitsprüfung abgeschafft werden. So ließe sich verhindern, dass Menschen ihre ursprüngliche Finanzierung aufgrund verschärfter Bedingungen und damit häufig auch ihre Häuser verlören.

Eine Ausnahmeregelung soll zudem ermöglichen, dass der altersgerechte Umbau und die energetische Sanierung von Wohnraum einer fristgerechten Kredittilgung nicht im Wege stehen. Darüber hinaus nimmt der Gesetzentwurf sogenannte Immobilienverzehrkredite, also Kreditverträge, die der Alterssicherung dienen, von den Anforderungen der Immobiliar-Verbraucherdarlehen aus. Sie könnten dann auch herangezogen werden, um die Kosten einer altersgerechten Renovierung zu finanzieren. Auf diese Weise ließen sich der Verkauf der Immobilie und der Umzug in ein Heim vermeiden.

Widersprechende Gesetzesentwürfe?

Während die Initiative des Bundesfinanzministeriums der Aufsicht Instrumente an die Hand gibt, um die Kreditvergabe weiter zu verschärfen, soll die Länderinitiative die Kreditvergabe – vor allem für ältere Menschen – eher erleichtern. Dieser scheinbare Widerspruch erklärt sich zum Teil aus der unterschiedlichen Zielsetzung der Initiativen. Während das Bundesfinanzministerium versucht, eventuelle Systemrisiken durch Kreditausfälle der Banken zu vermeiden, beabsichtigen die drei Bundesländer, die Kreditvergabe an Ältere und den Bau neuer Wohnungen in Ballungsräumen nicht zu erschweren. Im Entwurf des Bundesfinanzministerium wurden interessenterweise einige Bausteine der Länderinitiative berücksichtigt: Kleinkredite innerhalb einer Bagatellgrenze sollen von den Kreditlenkungsinstrumenten der Aufsicht ausgenommen werden. Auch sollen Darlehen zur Finanzierung von Renovierungen und Sanierungen außen vor bleiben, ebenfalls Anschlussfinanzierungen und der soziale Wohnungsbau. Und in bestehende Kredite soll nicht eingegriffen werden. Außerdem ist vorgesehen, dass Banken in einem gewissen Rahmen außerhalb der strengen neuen Regeln Immobilienkredite vergeben dürfen, wenn dies die Stabilität des Instituts nicht gefährdet.

Insgesamt soll die BaFin jedoch die Kreditvergabe bremsen können und so – ähnlich wie bereits in der Schweiz – einen weiteren starken Immobilienpreisanstieg dämpfen. Hauptgrund für die starke Immobiliennachfrage ist jedoch das von der Europäischen Zentralbank (EZB) festgelegte niedrige Leitzinsniveau, auf das die Bundesregierung keinen Einfluss hat. Weil das Gesetz frühestens im Sommer 2017 in Kraft tritt, wird es bis dahin auch einen weiteren Preisanstieg nicht verhindern können.