Zweite Mietrechtsnovelle auf Eis gelegt

Folgen für Vermieter und Mieter

Im April hat das Justizministerium einen Gesetzesentwurf vorgelegt. Er sieht eine geringere Modernisierungsumlage und ein schärferes Mietrecht vor. Nun kann sich die Regierung nicht einigen.


Die Bundestagsfraktion Die Linke hat die Bundesregierung in einem Antrag im Juni 2016 aufgefordert, ihre zweite Mietrechtsnovelle zur Beratung im Bundestag vorzulegen. Nun wurde am 21. September 2016 im Bundestagsausschuss für Recht und Verbraucherschutz der Antrag mit den Stimmen von Union und SPD abgelehnt. Weil sich die Regierungsparteien nicht einigen können, wird die Umsetzung der zweiten Mietrechtsnovelle in dieser Legislaturperiode zunehmend unwahrscheinlich.

Bundesjustizminister Maas will Mietrecht weiter verschärfen

Im April 2016 hatte Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) einen Referentenentwurf aus seinem Ministerium für eine zweite Mietrechtsänderung präsentiert. Bereits im März 2015 hatte die große Koalition aus SPD und Union mit der Einführung der Mietpreisbremse für angespannte Wohnungsmärkte auch bei Wiedervermietung die freie Vereinbarung eingeschränkt. Die verlangte Miete darf seither in einem sogenannten „angespannten Wohnungsmarkt“ höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Der im Frühjahr dieses Jahres vorgelegte Referentenentwurf sieht nun vor, dass bei der Erstellung von Mietspiegeln, die als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden, künftig die Mietpreise der letzten acht Jahre statt wie bislang der letzten vier Jahre berücksichtigt werden. Zudem soll der Stellenrang des qualifizierten Mietspiegels aufgewertet werden, indem er vor Gericht künftig wie ein gerichtliches Sachverständigengutachten behandelt wird.

Außerdem soll dem Vermieter die Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsverzug erschwert werden. Nach aktueller Rechtslage kann ein Mieter, dem der Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden ist, mit einer vollständigen Zahlung der Rückstände innerhalb einer bestimmten Frist (sog. Schonfristzahlung) zwar eine fristlose, nicht aber eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung unwirksam machen. Künftig soll die Nachzahlung der Miete auch die ordentliche Kündigung gegenstandslos machen, so dass der Vermieter dem Mieter in diesem Fall nicht mehr kündigen kann.

Senkung der Modernisierungsumlage

Die Koalition plant, die Modernisierungsmieterhöhung von aktuell elf auf jährlich zehn Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu senken. Auch soll die Mieterhöhung neuerdings zeitlich längstens bis zur Amortisation der aufgewendeten Kosten begrenzt werden.

Antrag der Linken offenbart Uneinigkeit der Regierungskoalition

Den Antrag der Fraktionsvorsitzenden der Linken, Sahra Wagenknecht und Dietmar Bartsch, ihre zweite Mietrechtsnovelle zur Beratung im Bundestag vorzulegen, haben nun die SPD- und Unionsmitglieder abgelehnt. Damit ist offiziell, dass sich die große Koalition bislang nicht auf die zweite Mietrechtsnovelle einigen konnte.

Tatsächlich bestehen zwischen SPD- und Unions-Politikern gegensätzliche Auffassungen, inwieweit der Staat noch weiter in den Wohnungsmarkt eingreifen soll. So lehnt die Union die Vorschläge von SPD, aber auch der Linken und Grünen zur Änderung bei der Berechnung der Vergleichsmiete und der Mietpreisbremse ab. Diese würden zu einer "Strangulierung des Mietwohnungsbaus" führten, warnte Hans Michelbach (CSU), Finanzpolitiker im Bundestag. Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse sei noch nicht eingehend genug untersucht, warnt der Abgeordnete Christian Haase (CDU). Daher sei es jetzt noch zu früh, das Mietrecht noch weiter zu verschärfen.

Der SPD-Abgeordnete Dennis Rohde erklärte dagegen, es sei dringend notwendig, das Gesetz zu verschärfen. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) habe dafür einen Entwurf vorgelegt, der bereits "seit einer Ewigkeit" im Bundeskanzleramt festhänge.

Angesichts der im nächsten Jahr anstehenden Bundestagswahl werden sich die Gegensätze der Parteien aber eher verstärken.

Folgen der Blockade der Mietrechtsnovelle für Vermieter und Mieter

Aus der Sicht der Vermieter ist die Blockade des geplanten Mietrechtsgesetzes zunächst eine gute Nachricht, da alle Punkte mit einer Begrenzung der Rechte der Vermieter verbunden sind. So wird deren Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsverzug der Mieter eingeschränkt. Auch bedeutet die Ausweitung des Berechnungszeitraums von vier auf acht Jahre für die Erstellung des Mietspiegels in Städten mit steigenden Marktmieten de facto eine Senkung der zulässigen Miethöhe im Vergleich zu den aktuell am Markt vereinbarten Neuvermietungsmieten, da alte niedrige Mieten dann die so berechnete Durchschnittsmiete drücken. Dabei hatten Immobilienökonomen wie vom IW Köln kritisiert, dass der Mietspiegel deshalb nicht die wirklichen Mieten abbildet, weil die Daten veraltet sind. Eine Berechnung nach der Methode des Gesetzesentwurfs würde dieses Problem sogar noch verschärfen, indem die „ortsübliche Vergleichsmiete“ durch noch ältere Mietdaten künstlich unter ihr aktuelles tatsächliches Niveau gesenkt würde. Dadurch würde für die Vermieter die Vermietung von Wohnungen in Städten mit Wohnungsknappheit weniger rentabel werden.

Unter den Mietern würde es durch die zweite Mietrechtsnovelle allerdings Gewinner und Verlierer geben. Zu den Gewinnern würde gehören, wer bereits eine Mietwohnung besitzt oder noch eine bekommt. Sie würden nach dem neu berechneten Mietspiegel in angespannten Wohnungsmärkten weniger Miete zahlen müssen als nach der bisherigen Berechnungsmethode. Zudem könnte ihnen bei Zahlungsverzug schwerer gekündigt werden. Bei einer Senkung der Mietspiegel-Miete würde es aber auch Verlierer unter den Wohnungssuchenden geben. Weil insgesamt weniger neue Wohnungen aufgrund der niedrigeren Miete angeboten und wegen der niedrigeren Vergleichsmiete auch mehr Menschen eine Wohnung suchen, werden mehr Wohnungssuchende als bislang leer ausgehen. Betroffen wären vor allem Gruppen, die aufgrund ihres geringen Einkommens oder sozialen Status bereits aktuell nur schwer eine Wohnung bekommen – Alleinerziehende, Senioren mit geringen Renten, Auszubildende oder Arbeitslose und Migranten.