Vermietung von Wohnraum unter der ortsüblichen Miete

Probleme bei der Anerkennung von Werbungskosten

Vermieter, die ihren Angehörigen eine Wohnung unter der ortsüblichen Miete vermieten, können Probleme bei der Anerkennung ihrer Werbungskosten bekommen. Nun gibt es ein neues Grundsatzurteil dazu.

Partner:

Ein Vermieter kann seine Werbungskosten nur dann steuerlich in voller Höhe geltend machen, wenn die Miete an seinen Angehörigen einen Schwellenwert bezogen auf die ortsübliche Miete einhält. Nun hat der Bundesfinanzhof klargestellt, was unter der Miete genau zu verstehen ist.

Der Fall: Sohn vermietet Wohnung günstig an seine Mutter

Ein Wohnungseigentümer in Düsseldorf hatte eine Wohnung an seine Mutter vermietet. Im Jahr 2011 vereinnahmte er hierfür eine Kaltmiete von 2.900 Euro und Nebenkostenvorauszahlungen von 1.829 Euro.

Für das Jahr 2011 erklärte der Vermieter in seiner Einkommensteuererklärung Mieteinnahmen von 3.024 Euro und Werbungskosten von 11.228 Euro – also negative Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.204 Euro.

Im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung für das Streitjahr 2011 berücksichtigte das zuständige Finanzamt die vom Vermieter ermittelten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 8.204 EUR im Einkommensteuerbescheid 2011 vom 18. März 2013 allerdings nicht, weil die Miete deutlich unter der ortsüblichen Miete liege. Dagegen legte der Steuerzahler Einspruch ein. Dies brachte ihm zumindest einen teilweisen Erfolg. Das Finanzamt berücksichtigte nun in der Einspruchsentscheidung vom 2. Juli 2014 immerhin noch negative Vermietungseinkünfte in Höhe von 2.378 EUR. Zur Begründung führte es aus: Die Werbungskosten für die Vermietung der Wohnung könnten nur in Höhe von 62,28 Prozent von 11.183 Euro, also 6.965 Euro, berücksichtigt werden. Denn die von der Mutter des Klägers gezahlte Kaltmiete in Höhe von 2.900 Euro habe nur 62,28 Prozent der ortsüblichen Kaltmiete in Höhe von 4.656 Euro betragen. Da die Überschussprognose für einen Zeitraum von 30 Jahren negativ sei, seien die Werbungskosten anteilig aufzuteilen. Zudem könne ein Teil der Kosten nicht anerkannt werden.

Finanzgericht Düsseldorf gibt Finanzamt Recht

Gegen den Steuerbescheid legte der Steuerzahler nun Klage beim Finanzgericht Düsseldorf ein, da seiner Ansicht nach nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete relevant für den Bezug zur ortsüblichen Miete sei. Das Finanzgericht (FG) wies die vom Vermieter erhobene Klage ab. Vergleichsmiete im Sinne des Einkommensteuergesetzes (§ 21 Abs. 2 EStG) sei die ortsübliche Kaltmiete, nicht die Warmmiete. Betriebskosten seien daher nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen.

Bundesfinanzhof: Warmmiete und nicht Kaltmiete ist ausschlaggebend

Doch der Vermieter ließ sich durch das Urteil des Finanzamts Düsseldorf nicht beirren und legte Revision vor dem Bundesfinanzhof in München mit der Begründung ein, das Urteil verletzte das (materielle) Recht. Seiner Ansicht seien bei der Berechnung (nach § 21 Abs. 2 EStG) die Warmmieten und nicht die Kaltmieten zugrunde zu legen. Da die ortsübliche Kaltmiete auf der Grundlage des Mietspiegels für die Wohnung 4.080 Euro betrage, liege unter Berücksichtigung der Betriebskosten in Höhe von 1.829,67 Euro die Entgeltlichkeitsquote bei 80 Prozent und damit über 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Werbungskosten seien daher in vollem Umfang abzugsfähig.

Die Münchner Richter gaben dem Düsseldorfer Vermieter vollständig Recht. Das Finanzgericht Düsseldorf  habe „rechtsfehlerhaft im Rahmen des § 21 Abs. 2 EStG für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Kalt- anstelle der Warmmiete zugrunde gelegt. Dabei ist unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung – BetrKV – (vom 25. November 2003, BGBl I 2003, 2346) umlagefähigen Kosten zu verstehen.  Sie bezogen sich dabei ausdrücklich auf ein älteres Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25. Juli 2000 (IX R 6/97, BFH/NV 2001, 305) sowie auf eine Einkommensteuer-Richtlinie (Einkommensteuer-Richtlinien 2008; Oberfinanzdirektion – OFD – Frankfurt/M. vom 22. Januar 2015).

Tipp für Vermieter

Das aktuelle Urteil des Bundesfinanzhofs bestätigt nochmals, dass für die Anerkennung der Werbungskosten bei der Wohnungsvermietung an Angehörige die Warmmiete relevant ist.

Wichtig ist aber auch, dass sich der relevante Schwellenwert zur ortsüblichen Vergleichsmiete geändert hat. Die Entscheidung ist zum Streitjahr 2011 ergangen. Bis 2011 war bei einem Entgelt in der Spanne zwischen 56 Prozent und 75 Prozent der Marktmiete die Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose festzustellen. Seit 2012 gilt jedoch der Schwellenwert von 66 Prozent. Beträgt das Entgelt für eine Wohnungsüberlassung weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen mit der Folge, dass der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen ist. Der ungekürzte Werbungskostenabzug steht erst ab einer Miethöhe von 66 Prozent der ortsüblichen Miete zu (§ 21 Abs. 2 EStG).