Anstieg von möbliertem Wohnraum

Weshalb das Angebot an möbliertem Wohnraum steigt

Vermieter können mit möblierten Mietwohnungen einen Möblierungszuschlag erhalten und so die Mietpreisbremse umgehen. Doch viele übersehen dabei Nachteile. Worauf Vermieter achten sollten.

In den Top 7-Städten Deutschlands – allen voran Berlin, München und Stuttgart – werden laut einer Untersuchung des Empirica Instituts in Berlin immer mehr Wohnungen möbliert zur Vermietung angeboten. Der inserierte Mietpreis für diese möblierten Wohnungen steigt deutlich an – allen voran wiederum in Berlin, München und Stuttgart.

Wie sich das Angebot an möblierten Wohnungen verändert hat


Stuttgart hat mit 61 Prozent den höchsten Anteil an möblierten Wohnraum.

Empirica hat in den inserierten Mietangeboten den Anteil an möblierten Wohnungen am Gesamtangebot im Juli 2016 mit der Situation von Januar 2012 verglichen. Den aktuell höchsten Anteil an möblierten Mietwohnungen in einer der Top-7-Städte nehmen Stuttgart (61 Prozent) und München (60 Prozent) ein, gefolgt von Köln (45 Prozent), Frankfurt (40 Prozent), Düsseldorf (36 Prozent) sowie Berlin und Hamburg (je 35 Prozent). Gegenüber Januar 2012 verzeichnete Stuttgart mit einem Plus von 30 Prozentpunkten den stärksten Zuwachs des Angebots an möblierten Mietwohnungen. Sehr stark erhöhte sich deren Anteil auch in München (plus 27 Prozentpunkte) und mit etwas größerem Abstand auch in Berlin (plus 18 Prozentpunkte). Deutlich weniger stark erhöhte sich dieses Mietwohnungssegment in Düsseldorf (plus acht Prozentpunkte) und Köln (plus sieben Prozentpunkte). Kaum verändert hat sich der Anteil der möblierten Mietwohnungen an der Gesamtzahl der Inserate in Frankfurt (plus zwei Prozentpunkte) und in Hamburg blieb er unverändert.

Warum werden immer mehr Wohnungen möbliert angeboten?

Dazu gibt es laut Empirica Institut zwei mögliche Erklärungsansätze: Zum einen steigt die Nachfrage an möblierten Wohnungen im Zuge der veränderten Arbeitswelten, da es z.B. immer mehr Pendler gibt. Zum anderen versuchen Vermieter, durch die Möblierung die Mietpreisbremse zu umgehen, da diese für möblierte Wohnungen nicht gilt. Gegen den zweiten Erklärungsansatz könnte sprechen, dass der Anteil möblierter Wohnungen auf den Immobilienportalen schon seit 2012 ansteigt – also schon vor Einführung der Mietpreisbremse. Eventuell wird der Anteil möblierter Wohnungen durch die Analyse von Inseraten auch überschätzt, weil möblierte Wohnungen kürzer angemietet und damit öfter neu inseriert werden.

Wie sich die Angebotsmieten für möblierte Wohnungen verändert haben

Es besteht aber offenbar ein Zusammenhang zwischen der Veränderung der Angebotsmieten möblierter Wohnungen und der Veränderung des Angebotsanteils an möblierten Mietwohnungen. Dort wo der Anteil an möblierten Wohnungen am stärksten gestiegen ist, haben sich auch die Angebotsmieten am stärksten erhöht. So war der Angebotsmietanstieg zwischen Januar 2012 und Juli 2016 am größten in Stuttgart (plus 34 Prozent), gefolgt von München (plus 26 Prozent) und Berlin (plus 23 Prozent).

Warum steigt die inserierte Miete für möblierte Wohnungen?

Dazu gibt es einen sehr plausiblen Erklärungsansatz: Zum 1. Juni 2015 wurde das Bestellerprinzip eingeführt. Seither darf die Maklergebühr bei der Neuvermietung nicht mehr dem Mieter angelastet werden. Eine Abwälzung der Maklergebühr über höhere Mietforderungen auf die Mieter wird prinzipiell durch die Mietpreisbremse unterbunden. Nicht so bei möblierten Wohnungen, hier gilt die Mietpreisbremse nicht.

Nachteile für Vermieter

Dem Vorteil der geringeren Regulierung des Marktes für möblierte Wohnungen aus Sicht des Vermieters stehen allerdings auch oft übersehene oder unterschätzte Nachteile gegenüber. Wer seine Immobilie möbliert vermietet, sollte beachten - und in der Kalkulation mit berücksichtigen - dass die Möbel wahrscheinlich einem höheren Verschleiß unterliegen. Renditeorientierte Anleger sollten einkalkulieren, dass das Mobiliar in der Regel spätestens nach zehn Jahren ausgetauscht werden muss. Dies hängt auch von der Qualität und somit der Widerstandsfähigkeit der Möbel ab. Darüber hinaus muss - oft schon wegen der vermehrten Ein- und Auszüge - häufiger gestrichen werden. Wer eine Wohnung möbliert mietet, der will meist auch ein tadelloses Objekt.

Es ist eher selten, dass ein Mieter über Jahre in einer möblierten Immobilie bleibt. Vermieter sollten sich darauf einstellen, mehrmals im Jahr einen Mieterwechsel zu bewerkstelligen. Dazu gehört nicht nur die Übergabe bei Ein- und Auszug sondern auch die Aufgabe von Anzeigen zur Mieterfindung. Da beim Auszug die Übergabe recht komplex ist, muss vieles kontrolliert werden. Anschließend sind gegebenenfalls Reparaturen oder Schönheitsmaßnahmen durchzuführen oder zu beauftragen. Dafür muss zusätzlich Zeit aufgewandt oder Kosten für externe Dienstleister berücksichtigt werden.

Unsicher ist allerdings auch, ob die Ausnahmen möblierter Mietwohnungen von der Mietpreisbremse oder vom strengen Mieterschutz auf Dauer beibehalten werden. Mieterbund und Teile der Medien kritisieren die Sonderstellung. Auch zeichnet sich die Wohnungspolitik der aktuellen Bundesregierung eher durch mehr Regulierungen im Mietwohnungsmarkt aus, weshalb mit einer Verschärfung des Mietrechts für möblierte Wohnungen zu rechnen ist.