Mietsteigerung wegen zu wenig Neubau

Bewilligte Neubauprojekte noch nicht fertiggestellt

Der Druck auf den Wohnungsmarkt in Großstädten hält an, wie eine Studie des Bundesbauinstituts (BBSR) zeigt. Die Mieten steigen, weil der Neubau von Mietwohnungen nicht ausreicht.

In Deutschland wird wieder mehr gebaut – aber in Ballungsräumen noch nicht ausreichend. Deshalb werden dort laut dem Bericht "Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2016" des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) die Mieten weiter überdurchschnittlich steigen. Viele ländliche Gebiete sind dagegen durch Abwanderung, Wohnungsleerstand und niedriges Mietniveau geprägt.

Unterschiedliche Mietentwicklung

Wie groß die regionalen Unterschiede sind, zeigt vor allem die Schere bei den Wohnungsmieten. So sind im Bundesland Bayern extreme Unterschiede im Mietniveau zu beobachten: Die Spanne bei den durchschnittlichen Neuvertragsmieten reichte im ersten Halbjahr 2016 von 4,24 Euro je Quadratmeter in Wunsiedel im Fichtelgebirge bis zu 15,52 Euro je Quadratmeter in der Stadt München. Vor allem in einigen großen Städten über 500.000 Einwohner und in kleineren Großstädten steigen die Mieten weiter. Bundesweit legten die Neuvertragsmieten im ersten Halbjahr um 3,2 Prozent zu. Getrieben werden die Mieten durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in wachsenden Städten.

Mehr Baugenehmigungen, aber noch zu wenig Fertigstellungen


Der jährliche Neubaubedarf liegt zwischen 350.000 bis 400.000 Wohnungen.

Auf die starke Nachfrage und die hohen Preise reagieren die Investoren und Bauträger in den Wohnungsmärkten der betreffenden Regionen durchaus mit verstärkter Bautätigkeit. „Die hohen Baugenehmigungszahlen für das erste Halbjahr 2016 machen deutlich, dass der Markt auf die Wohnungsknappheit mit einer Ausweitung des Angebots reagiert. Angesichts der hohen Preise in den Kernstädten suchen sich immer mehr Bauherren bezahlbarere Alternativen außerhalb der Großstädte", sagte BBSR-Direktor Harald Herrmann. Nach Auswertungen der Wohnungsmarktexperten legten die Genehmigungszahlen im ersten Halbjahr 2016 vor allem in den Umlandkreisen der Großstädte gegenüber dem Vorjahreszeitraum überdurchschnittlich  zu. Herrmann mahnte aber: „Nicht jede Wohnung, die genehmigt wird, wird am Ende auch gebaut. Und die Baugenehmigungen dürften sich erst in zwei bis drei Jahren auch in deutlich höheren Neubauzahlen niederschlagen." Im vergangenen Jahr waren 248.000 neue Wohnungen fertig gestellt worden. Der jährliche Neubaubedarf liegt dem Bericht zufolge bei jedoch zwischen 350.000 bis 400.000 Wohnungen.

Knapper Baugrund in Großstädten und Lösungsmöglichkeiten

Weil neuer Wohnraum jedoch nur zeitverzögert gebaut werden kann, reagieren die Märkte auf die hohe Zuwanderung zunächst oft mit starken Preisanstiegen. Hinzu kommt, dass in Großstädten der zur Verfügung stehende Baugrund sehr knapp ist.

BBSR-Direktor Herrmann mahnte angesichts des knappen Baulandes in den wachsenden Groß- und Universitätsstädten an, stärker als bisher den Gebäudebestand in den Blick zu nehmen. Durch Um- und Ausbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden ließen sich erhebliche Potenziale heben. Auch durch Dachausbauten und -aufstockungen könnten Zehntausende Wohnungen geschaffen werden. Darüber hinaus böten Umwandlungen von Büro- und Verwaltungsbauten und anderen Bauten in Wohngebäude wichtige Möglichkeiten, um mehr Wohnraum im Bestand zu schaffen. Und sie helfen, die Inanspruchnahme von zusätzlichen Flächen für Bauland zu begrenzen.

Mehr Steuergelder für sozialen Wohnungsbau

Der Neubau im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder gewinnt für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums wieder an Bedeutung, wie aus der BBSR-Studie hervorgeht. Im Durchschnitt der letzten zehn Jahre wurden im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung der Länder jährlich etwa 10.000 Mietwohnungen fertig gestellt. 2014 und 2015 gingen die Zahlen etwas nach oben. 2015 wurden über 14.000 neue Mietwohnungen gefördert.

Hoher Umbaubedarf aufgrund der Zunahme älterer Menschen

Als weitere Herausforderung für den Gebäudebestand nennt der Bericht die altersgerechte Anpassung an die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft. Schon heute fehlen dem Bericht zufolge bis zu zwei Millionen altersgerechte Wohnungen. Bis 2030 sind zusätzlich etwa 2,9 Millionen altersgerechte Wohnungen mit einem geschätzten Investitionsbedarf von bis zu 50 Milliarden Euro erforderlich.