Maklerprovision bei überhöhtem Courtagesatz

Eine überhöhte Provision ist nicht bindend

In Berlin ist eine Provision von sechs Prozent üblich. Laut Kaufvertrag wurden einem Makler über elf Prozent zugesagt.

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Ist in einem Kaufvertrag eine unüblich hohe Maklerprovision vereinbart, muss laut Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15) weder die vereinbarte noch die auf eine übliche Höhe reduzierte Provision gezahlt werden.

Immobilienmakler verlangt von einem Vorkaufsberechtigten die Zahlung von Maklerprovision.

Zwei Brüder erbten gemeinsam das Hausgrundstück ihrer verstorbenen Mutter in Berlin. Beide erhielten im Fall des Verkaufs des Erbteils des anderen Bruders ein Vorkaufsrecht. Ein Bruder beauftragte danach tatsächlich einen Makler damit, seinen Erbteil zu verkaufen. Dieser fand einen Erwerber, der den Erbteil für 260.000 Euro kaufte. Der Käufer sollte laut Kaufvertrag eine Maklerprovision von 29.750 Euro beziehungsweise 11,44 Prozent brutto des Kaufpreises zahlen. Die Provision sollte im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts ebenfalls verdient und vom Vorkaufsberechtigten zu zahlen sein.

Dann übte der Vorkaufsberechtigte sein gesetzliches Vorkaufsrecht aus, das ihm als Miterbe zusteht. Er weigert sich allerdings, die Maklerprovision zu zahlen, weil er diese für überhöht hält. In Berlin ist eine Provision von sechs Prozent nebst 19 Prozent Umsatzsteuer hierauf, also 7,14 Prozent brutto üblich.

Landgericht Berlin: Provision nur in üblicher Höhe

Während das LG Berlin (AZ 33 O 244/13) die Provision noch auf ein übliches Maß (sechs Prozent) herabsetzte, wies das Kammergericht Berlin (AZ 10 U 11/14) auf die eingelegte Berufung die Klage des Maklers vollständig zurück. Hiergegen legte der Makler Revision zum BGH ein.

Bundesgerichtshof: Keine Provision

Der Fall gelangte bis zum Bundesgerichtshof (BGH). Der entschied (BGH, Urteil v. 12.5.2016, I ZR 5/15), dass der Makler keinen Anspruch auf Zahlung der Provision und auch nicht auf Zahlung einer üblichen Maklerprovision habe. Eine Herabsetzung der Maklerprovision auf einen üblichen Betrag in entsprechender Anwendung des § 655 BGB kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder für die Vermittlung eines Dienstvertrags vereinbarte Maklerlohn, der sich im Einzelfall als unverhältnismäßig hoch erweist, auf Antrag des Schuldners auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden. Die Vorschrift ist aber bewusst auf die Vermittlung von Dienstverträgen beschränkt und kann daher nicht auf andere Maklerverträge erstreckt werden.

Auch eine Herabsetzung der vereinbarten Maklerprovision auf eine übliche Höhe nach den Grundsätzen, die bei einem Verstoß gegen ein preisrechtliches Verbotsgesetz gelten, scheidet aus.

Tipp für Käufer von Vorkaufsrechten

Vor allem in Ostdeutschland waren Anlieger mit Gebühren für die Erschließung mit Abwasserkanälen in den 1990er Jahren und zum Teil noch aus der DDR-Zeit von klammen Kommunen belangt worden. Viele von den Gebühren betroffene Anlieger klagten darauf in den jeweiligen Verwaltungsgerichten und bekamen weitgehend Recht, da sie sich auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts berufen konnten.

Tipp für Immobilieneigentümer

Es empfiehlt sich zu prüfen, ob sich die Courtage im Rahmen der für das jeweilige Bundesland üblichen Höhe befindet. Auch ein Vorkaufsberechtigter muss zwar grundsätzlich eine vereinbarte Maklerprovision zahlen. Dies gilt jedoch nur, wenn diese Vertragsbestandteil zwischen dem Verkäufer und dem Erstkäufer ist. Wenn sich die dort vereinbarte Provision nicht im üblichen Rahmen hält, findet aber auch keine Herabsetzung der Provision auf ein übliches Maß statt  – der Makler geht dann leer aus.