Keine Kautionsverrechnung mit Nebenkostennachzahlung

Verjährung der Forderung aus Betriebskosten nach drei Jahren

Vermieter dürfen nicht die Mietkaution heranziehen, um alte Forderungen damit zu verrechnen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und nun erläutert, warum.

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Der Fall: Vermieterin verweigert Kaution-Rückzahlung

Ein Mieter wohnte bis 2009 in einer Wohnung in Erfurt. Nach seinem Auszug verlangte er die Mietkaution von 700 Euro zurück. Die Vermieterin weigerte sich jedoch, das Geld zurückzuzahlen, weil der Mieter ihr noch Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen schulde. Insgesamt sei der Mieter ihr für die Jahre 2006 bis 2009 jeweils Nachzahlungen für die Betriebskosten schuldig geblieben, die sich auf insgesamt knapp 1000 Euro summierten. In der im Februar 2013 zugestellten Klage begehrte der Mieter die Rückgabe der Kaution in Form einer Pfandfreigabe und die Rückgabe des Sparbuchs. Die Vermieterin berief sich auf die aus ihrer Sicht bestehenden Nachzahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen und machte diesen Betrag von knapp 1000 Euro gleichzeitig im Wege der Widerklage geltend.

Bundesgerichtshof lehnt Ansprüche der Vermieterin ab

Das Amtsgericht Erfurt (20.11.2013 - 14 C 3188/12) wies im November 2013 die Klage des Mieters ab und verurteilte ihn stattdessen aufgrund der Widerklage der Vermieterin zur Zahlung der restlichen Ansprüche aus der Betriebskostenjahresabrechnung für das Jahr 2009 in Höhe von knapp 130 Euro. Die restlichen Ansprüche der Vermieterin aus der Betriebskostennachzahlung wies das Amtsgericht jedoch wegen Verjährung der Ansprüche ab. Auch die Berufung des Mieters, mit der er sich nur gegen die Abweisung der Klage gewendet hat, blieb dann beim Landgericht Erfurt ohne Erfolg. Davon ließ er sich jedoch nicht entmutigen und strebte die Revision des Urteils vor dem Bundesgerichthof an – und hatte damit nun Erfolg.

Forderungen aus „wiederkehrenden Leistungen“ verjähren nach drei Jahren

Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter bereits verjährte Forderungen aus 2006 bis 2008 nicht mit der Mietkaution verrechnen dürfe (VIII ZR 263/14; nicht rechtskräftig, zurück ans Landgericht Erfurt). Weil die Vermieterin die ausstehenden Betriebskosten erst 2013 in Form der Widerklage auf die Rückgabe der Kaution einklagte, bekommt sie nur noch knapp 130 Euro. Diese 130 Euro resultieren aus ihren jüngsten, damals noch unverjährten Ansprüchen aus dem Jahr 2009. Die übrigen Ansprüche gemäß den älteren Betriebskostenabrechnungen sind nach der gesetzlichen Frist von drei Jahren verjährt. Denn nach Ablauf dieser Frist dürfen sich Vermieter nicht mehr aus der Kaution bedienen, wie die Karlsruher Richter nun klarstellen. Als Teil der Monatsmiete seien Betriebskosten wiederkehrende Leistungen (im Sinne des § 216 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch), deren Forderung daraus bereits nach drei Jahren verjährt.

Tipp an Vermieter

Stehen Nachzahlungen zu den Betriebskosten an, empfiehlt es sich für den Vermieter, die ausstehenden Forderungen innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist einzuklagen. Der aktuell vom Bundesgerichtshof entschiedene Fall zeigt, dass eine vermeintliche Sicherheit durch eine Kaution nicht hilft, wenn die Forderungen bereits verjährt sind.