WEG: Eigenmächtige Garagen-Instandsetzung

Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum?

Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Sondereigentum (Duplex-Garagen) gegen den Willen des Eigentümers in Stand, kann sie hierfür grundsätzlich keinen Ausgleich verlangen.

Der Fall: WEG beschließt Duplex-Sanierung gegen Willen des Eigentümers


Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einer 29 Wohneinheiten umfassenden Wohnanlage in Erding nördlich von München beschloss in einer Eigentümerversammlung, die Fahrblechsätze der 17 Doppel-Parker (Duplex-Stellplätze) mit insgesamt 34 Kfz-Stellplätzen zu sanieren. Man ging dabei nach dem Protokoll davon aus, „dass in den nächsten Jahren die meisten Stellplätze sanierungsbedürftig werden“. Laut Beschluss würden die Doppelparkanlagen insgesamt als Gemeinschaftseigentum angesehen und die anfallenden Kosten der Instandhaltungsrücklage entnommen. Nach Mitteilung des konkreten Sanierungstermins informierten die Eigentümer einer Wohnung jedoch die Hausverwaltung, dass sie keine Arbeit an ihrem Tiefgaragenstellplatz wünschen. Die Hausverwaltung ließ dennoch die Sanierung durchführen und zahlte die Kosten aus der Instandhaltungsrücklage. Danach verlangte die WEG nun von den Eigentümern, die sich der Sanierung verweigert hatten, einen Ausgleichsbetrag. Nachdem diese die Zahlung verweigerte, wurde Klage eingereicht.

Landgericht München: WEG durfte Sanierung der Duplex-Garagen nicht anordnen

Das Amtsgericht Erding hatte der Klage stattgegeben. Die Beklagten wurden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die WEG über 2500 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz seit 13.9.2014 zu bezahlen.

Gegen das Urteil des Amtsgericht Erding gingen die Beklagten in Berufung vor das Landgericht München – und hatten damit Erfolg. Die zulässige Berufung ist begründet. Die zulässige Klage ist abzuweisen, weil der Klägerin der geltend gemachte Anspruch auf Erstattung der gesamten Instandhaltungskosten für die Fahrbleche am Duplex-Parker gegen die Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zusteht.

Denn für die Begründung einer Anspruchsgrundlage durch Beschluss fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz. Die Mehrheitsherrschaft innerhalb einer WEG bedarf der Legitimation durch eine Kompetenzzuweisung, die sich entweder aus dem Gesetz oder aus einer Vereinbarung ergeben kann. Da es sich bei den Garagen um das (Sonder-)Eigentum der Betroffenen handelt, war die WEG nicht befugt, eine Instandsetzung ohne Zustimmung aller Eigentümer anzuordnen.

Zwar können „die Wohnungseigentümer ... die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.“ (Wohneigentumsgesetz § 21). Es sei aber in dem Fall, so die Münchner Richter, weder ersichtlich, dass es zu einer Aufforderung mit Fristsetzung durch den Verwalter gekommen wäre, noch dass Mängel vorlagen, die das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Miteigentümer gefährden oder beeinträchtigen konnten.

Setzt die Gemeinschaft (bzw. der Verwalter für die Gemeinschaft) im irrigen Glauben, es handele sich um Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum gegen den Willen des Sondereigentümers instand, so kann sie hierfür grundsätzlich keinen Bereicherungsausgleich gegen den Sondereigentümer geltend machen.

Tipp für Eigentümer

Beschließt die Mehrheit der Wohneigentümer eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums ohne Zustimmung aller Eigentümer, so ist Vorsicht angebracht, ob die gesetzlichen Voraussetzungen dafür auch erfüllt sind. Handelt es sich bei dem mehrheitlichen Beschluss der WEG zur Instandsetzung sogar um das (Sonder-)Eigentum einzelner WEG-Eigentümer, so kann die WEG in der Regel dafür nicht die Erstattung der Kosten geltend machen. In jedem Falle sollte im Zweifel der Rechtslage Rat von einem versierten Juristen mit Schwerpunkt WEG-Recht eingeholt werden.