Energieffizientes Bauen

Wirken sich energetische Bauauflagen auf Baukosten aus?

Das Marktforschungsunternehmen F + B hat im Auftrag der Stadt Hamburg ermittelt, wie sich Energiestandards dort auf die Kosten auswirkten – mit einem interessanten Ergebnis.


In der Öffentlichkeit werden die Ursachen für die Kostensteigerungen im Wohnungsbau kontrovers diskutiert. Immer wieder werden vor allem die Verschärfungen der energetischen Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Erneuerbare Energie-Gesetz (EEG) maßgeblich für den Kostenanstieg verantwortlich gemacht und als Hemmnisfaktoren für den Wohnungsbau kritisiert. Die Stadt Hamburg wollte wissen, ob höhere Energiestandards die Kosten für den geförderten Wohnungsbau in die Höhe treiben.

Ziel und Vorgehen der Untersuchung

Die Umweltbehörde beauftragte das Marktforschungsunternehmen F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt mit der Untersuchung von 4.780 der 8.600 zwischen 2011 und 2014 bewilligten Wohnungen in Hamburg. Das Ziel der Ende September 2016 veröffentlichten „Analyse des Einflusses der energetischen Standards auf die Baukosten im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Hamburg“ war, wie bereits der Titel verrät, eine Analyse der zentralen Kostenfaktoren. Im Vordergrund standen dabei gebäudespezifische Parameter wie die Projektgröße oder die Kompaktheit des Baukörpers, sowie Parameter der Gebäudeenergieeffizienz wie z. B. der energetische Standard (Effizienzhausklasse) des Gesamtgebäudes.

Ergebnis der Studie

In Hinblick auf den Einfluss gebäudespezifischer Parameter auf die Baukosten wurde festgestellt, dass die Größe eines Neubauvorhabens einen leichten, aber statistisch signifikanten Einfluss hat. Kompakte Baukörper, die für das gleiche umbaute Raumvolumen weniger Umhüllungsfläche benötigen, sind jedoch nicht günstiger als weniger kompakte Gebäude.

Interessant für Bauherren ist aber vor allem das Ergebnis hinsichtlich der Auswirkung gebäudeenergetischer Parameter. Danach beeinflusst die Gesamtenergieeffizienz der Gebäude nicht die Baukosten. Auch bezogen auf die Energieeffizienz der Gebäudehülle wurde kein Zusammenhang zu den Baukosten festgestellt. Lediglich die energetischen Gebäudestandards beeinflussen – allerdings nicht wesentlich – die Baukosten. Zum einen ist die Spanne der Baukosten innerhalb einer Effizienzhausklasse sehr groß und zum anderen unterscheiden sich die Baukosten der unterschiedlichen Effizienzhausklassen im Mittel (Median) nur relativ gering voneinander:

Neubauvorhaben nach gesetzlichem Standard (EnEV 2009) kosten im Mittel 2.604 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei Gebäuden im Effizienzhausstandard 70 betragen die Baukosten im Median 2.585 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, im noch höheren Effizienzhausstandard 40 liegt der Median bei 2.644 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und bei Passivhäusern sogar nur bei 2.451 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Welche Kostengruppen sich am stärksten auf die Baukosten auswirken

Den weitaus größten Anteil an den Gesamtbaukosten haben die Bauwerkskosten, die die Kosten für sämtliche Bauleistungen umfassen, die für die Errichtung des Gebäudes (Baukonstruktion und technische Anlagen) erforderlich sind. Im Dreijahresdurchschnitt 2012 bis 2014 betrug ihr Anteil an den Baukosten 68 Prozent. Davon entfielen wiederum 79 Prozent auf die Kosten für die Baukonstruktion.

Eigentlicher Kostentreiber sind die Grundstückskosten

Zwischen 2012 und 2014 sind die Baukosten bei den in Hamburg untersuchten Wohnungsneubauten insgesamt um 13 Prozent gestiegen. Die größten Steigerungen sind dabei unter den maßgeblichen Kostengruppen bei den Grundstückskosten (+45 Prozent) und den Baunebenkosten zu beobachten (+34 Prozent). Bei den Bauwerkskosten (KG 300/400) liegt der Kostenanstieg in Hamburg im gleichen Zeitraum mit neun Prozent immerhin deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt von zwei Prozent.

Folgerungen für Hamburg

Der Auftraggeber der Studie, Hamburgs Umweltsenator Jens Kerstan (Grüne), interpretierte die Ergebnisse der Studie so, dass die Klimaschutzziele und preiswertes Wohnen keinen Widerspruch darstellen. Ziel müsse daher sein, die tatsächlichen Gründe für steigende Kosten herauszufinden und die geplanten Wohnungen in Hamburg so zu bauen, dass die Mieten wie auch die Heizkosten bezahlbar blieben.

Folgerung für Deutschland nicht übertragbar

Aufgrund der Berichterstattung entstand laut den Studienleitern von F+B der Eindruck, dass das energetische Anforderungsniveau beispielhaft für die gesamtdeutsche Situation keinen erkennbaren Einfluss auf die Höhe der Baukosten habe. Dieser Interpretation widersprach nun F+B. „Hauptgrund für die fehlende Übertragbarkeit der Hamburger Ergebnisse sind die unterschiedlichen förderrechtlichen Anforderungsniveaus an die energetische Gebäudequalität“, sagte F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner. Beim gesetzlichen Standard existierte in Hamburg bereits mit Einführung der Hamburgischen Klimaschutzverordnung 2007 ein gegenüber dem übrigen Bundesgebiet deutlich erhöhtes Anforderungsniveau. Die Folge war in den untersuchten Baujahrgängen 2011 bis 2014 ein gegenüber vergleichbaren Projekten im übrigen Bundesgebiet deutlich erhöhtes Kostenniveau in Hamburg.

Gegen eine weitere Verschärfung des Gebäudestandards bei Wirtschaftsimmobilien hatte sich Ende September ein Gutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) ausgesprochen. Weitere Verschärfungen seien nicht effizient und würden einen Verstoß gegen das Gebot der Technologieoffenheit und Flexibilität darstellen.