Wie oft Vermieter die Miete erhöhen

Knapp ein Drittel der Vermieter erhöht Mieten nur bei Mieterwechsel

Eine Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund unter privaten Vermietern ermittelt die Häufigkeit und Höhe von Mieterhöhungen. Auch Abweichungen von der ortsüblichen Vergleichsmiete wurden abgefragt.

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Die Einführung der Mietpreisbremse wurde von der großen Koalition mit hohen Mietanstiegen gerechtfertigt. Dem stehen nun Ergebnisse einer aktuellen Umfrage des Eigentümerverbandes Haus & Grund unter privaten Vermieter entgegen. Danach gaben die Eigentümer häufig an, die Miete nur selten und dann sehr zurückhaltend zu erhöhen. Oft zum eigenen Schaden.

Die Auswertung der Haus & Grund-Vermieterbefragung umfasst Angaben zu 4.300 Wohnungen privater Vermieter. Die Befragung wurde mit Unterstützung des Beratungsunternehmens empirica schriftlich in acht Regionen durchgeführt, die den bundesweiten Wohnungsmarkt bezüglich Einwohnerdichte, Einwohnerentwicklung und Wirtschaftskraft repräsentieren.

Zentrale Ergebnisse der Umfrage

Die Mieten von Wohnungen privater Vermieter sind im vergangenen halben Jahr mit 0,95 Prozent nur leicht gestiegen. 29,1 Prozent der Vermieter gaben an, die Miete generell nur bei einem Mieterwechsel zu erhöhen. „Der Mietanstieg ist seit dem Frühjahr deutlich zurückgegangen. Wir schließen daraus, dass vor allen Dingen die Ankündigung einer Mietpreisbremse in großen Teilen Deutschlands im letzten Jahr zu vorgezogenen Mieterhöhungen geführt hat“, erläuterte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund in Berlin.

Wie häufig Vermieter die Miete erhöhen

Befragt wurden die privaten Vermieter, wann sie zuletzt die Miete erhöht haben. Im Durchschnitt aller befragten Vermieter lag die letzte Mieterhöhung 3,6 Jahre zurück. 29,1 Prozent der Vermieter gaben sogar an, die Miete bei bestehenden Mietverträgen nie zu erhöhen und eine Mieterhöhung lediglich bei einem Mieterwechsel durchzuführen. Offensichtlich scheut sich fast ein Drittel der Vermieter, von ihren Mietern eine Mieterhöhung zu verlangen.

7,3 Prozent gaben an, eine Mieterhöhung innerhalb des Befragungsjahres durchgeführt zu haben, bei zwölf Prozent wurde die Miete zwischen einem und zwei und bei acht Prozent die Miete zwischen dem vergangenen zwei und drei Jahren erhöht. Insgesamt schöpften also insgesamt nur 27,3 Prozent der befragten Vermieter den zeitlich gesetzlich zulässigen Mieterhöhungsspielraum voll aus.  

Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete

Auffallend ist dabei laut Angaben der Vermieter eine starke Streuung und eine große Abweichung von der ortsüblichen Vergleichsmiete. So gaben 31,2 Prozent der Vermieter an, dass ihre Miete mehr als zehn Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete läge. Bei 18,9 Prozent der Befragten lag die Miete zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und zehn Prozent darunter. 17,9 Prozent der Vermieter sahen die Miete zwischen der Vergleichsmiete und zehn Prozent darüber. 31,9 Prozent der Vermieter sahen ihre Miete sogar über zehn Prozent der Vergleichsmiete.

Da eine hohe Abweichung oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nur mit neuen Mietverträgen zulässig ist, erhöhten viele Vermieter ihre Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder darüber nur bei einem Mieterwechsel. Mit der Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten ist eine solche Mieterhöhung nun nur noch bis zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.

Die Umfrage zeigt dann deutlich, dass mit der Mietdauer die tatsächliche Miete immer stärker unter die ortsübliche Vergleichsmiete zurückfällt. Dies veranschaulicht die geringe Neigung von privaten Vermietern, im laufenden Mietverhältnis eine Mieterhöhung auszusprechen, und den Wunsch, einen einmal gewonnenen Mieter längerfristig zu halten.

Modernisierungsquote seit 2014 rückläufig

Gefragt wurden die Vermieter zudem, wann sie zuletzt ihre Mietwohnung modernisiert hatten. Danach lag der Anteil der modernisierten Wohnungen 2011 bei 3,6 Prozent, 2012 bei 6,0 Prozent, 2013 bei 7,1 Prozent und 2014 bei 7,5 Prozent. Aufgrund der Umfrage ergibt sich für 2015 mit einem prognostizierten Anteil von 5,4 Prozent erstmals seit Längerem ein deutlicher Rückgang der Modernisierungsquote.

Die Befragungsergebnisse zeigen nach Ansicht von Haus & Grund in Berlin, dass alle jüngst eingeführten oder aktuell geplanten Maßnahmen zur Dämpfung von Mieterhöhungen nicht nur unnötig, sondern fehl am Platze seien. Notwendig seien vielmehr politische Signale, dass es sich lohne, privaten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dazu gehört, so der Eigentümerverband, dass das Mietrecht auch in Zukunft wirtschaftliche Modernisierungsmaßnahmen zulasse. Die jüngst vorgelegten Mietrechtspläne von Bundesjustizminister Heiko Maas sehen dagegen eine Senkung der Umlage der Kosten für energetische und altersgerechte Modernisierungen vor.

Tipp für Vermieter

Die Umfrageergebnisse legen für Vermieter den Schluss nahe, die noch gesetzlich zulässigen und möglichen Mieterhöhungsspielräume bei Neuvermietung und nach Modernisierung zu nutzen. Denn offenbar sinkt sonst in den weitaus meisten Fällen mit zunehmender Mietdauer die Miete und damit der Mietertrag. Sollte die Modernisierungsumlage wie geplant eingeschränkt werden, wird damit vor allem in Städten mit Mietpreisbremse die letzte Möglichkeit einer raschen Mietanpassung beseitigt.