Strengere Vorgaben für Neubauten

Eigentümer müssen negative Folgen auf Rendite befürchten

Seit dem 1.1.2016 gelten für Neubauten strengere energetische Anforderungen. Das ergibt sich aus der Energieeinsparverordnung 2014. Für die Bauherren hat dies teure Folgen.

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Zum 1. Januar 2016 sind aufgrund der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) die energetischen Anforderungen für Neubauten nochmals deutlich verschärft worden. Für Bauherren, die erst im neuen Jahr den Bauantrag stellen, kann dies mit einem erheblichen Kostenunterschied verbunden sein.

Was sich ändert

Seit dem 1. Januar 2016 gilt nun ein um 25 Prozent verschärfter Höchstwert für den Jahres-Primärenergiebedarf von Gebäuden. Und bei der Wärmedämmung der Gebäudehülle werden die Anforderungen zum 1.1.2016 gegenüber den bisher geltenden Werten um etwa 20 Prozent verschärft. Dies ist eine erhebliche Anhebung der Grenzwerte, die aufgrund der bisher bereits ohnehin schon anspruchsvollen Grenzwerte für Neubauten nur mit einem erheblich höheren Kostenaufwand einzuhalten sind.

Folgen für Heizungstechnik und Isolierung

Das bedeutet, dass herkömmliche Heizsysteme praktisch kaum mehr verwendet werden können. Der neue Effizienzstandard ist oft nur noch mit einer komplizierten Wärmepumpe oder einer Pellet-Heizung zu erreichen. Schwer lassen sich die Vorgaben für viele Häuser mit Erdgas- oder Öl-Heizungen realisieren, obwohl Öl und Gas in den vergangenen Jahren wegen des starken Preisverfalls deutlich günstiger und daher wirtschaftlicher geworden sind.

Die Verschärfung der EnEV sieht zudem vor, dass der maximal erlaubte Wärmeverlust durch die Gebäudehülle um 20 Prozent unter dem bisherigen Wert liegen muss. Daher müssen auch die Außenwände des Neubaus nun in einer nie da gewesenen Art und Weise isoliert werden. Die hermetische Abdichtung erhöht die Gefahr von Schimmelbildung, sofern nicht ein entsprechendes Belüftungsmanagement durchgeführt wird. Neubauten werden daher kaum mehr ohne Belüftungssystem auskommen, das der Abluft Wärme entzieht, um sie zur Erwärmung von Frischluft zu verwenden. Fenster werden hermetisch verriegelt sein, um die Energiebilanz nicht zu gefährden.

Ab 2016 gelten die verschäften Werte

Für die Frage, ob für ein Bauvorhaben die alten oder die verschärften neuen Werte maßgeblich sind, ist der Zeitpunkt entscheidend, an dem der Bauantrag gestellt beziehungsweise die Bauanzeige erstattet wird. Bei genehmigungsfreien Vorhaben kommt es auf den Baubeginn an. Wurde der Bauantrag noch vor dem 31.12.2015 gestellt bzw. die Bauanzeige bis zu diesem Termin erstattet, gelten noch die bisherigen Werte. Bei Antragstellungen bzw. Anzeigen ab 2016 sind die verschärften Werte verbindlich.

Kritik an unwirtschaftlichen Vorgaben

Diese künftigen Gebäude sind nicht nur technisch aufwändig, sondern auch enorm teuer. Nach der letzten Verschärfung der EnEV von 2014 stiegen die Baukosten für ein normales Einfamilienhaus mit 140 Quadratmeter Wohnfläche bereits um 30.000 Euro. Jetzt wird mit einem Kostenanstieg von abermals mindestens elf Prozent gerechnet.

Einige Ökonomen kritisieren die Vorgaben zudem als völlig unwirtschaftlich. So schätzte Professor Andreas Pfnür, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienwirtschaft und Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt, die aus der EnEV 2014 resultierenden langfristigen Sanierungskosten bis 2050 für ein Einfamilienhaus auf 140.000 Euro, bei einem Mehrfamilienhaus auf 300.000 Euro. Bundesweit müssten bis 2050 insgesamt 2,1 Billionen Euro investiert werden. Die Miete in einem Mehrfamilienhaus müsste sich aufgrund dieser Maßnahmen im Durchschnitt um 140 Euro pro Monat erhöhen, damit sich die Maßnahmen amortisieren. Häufig lässt sich dies aber entweder am Markt oder aufgrund der Eingriffe in den Mietpreis langfristig gar nicht durchsetzen. Auch wenn eine solche Mieterhöhung aufgrund der Wohnungsknappheit in Ballungsräumen umgesetzt werden würde, wären einkommensschwache Haushalte davon besonders betroffen - eine sozialpolitisch völlig unverträgliche Folge der energetischen Vorgaben. Viele Ökonomen rechnen daher mit einem Rückgang der Bauanträge im neuen Jahr.

Finanzielle Hilfe durch staatliche Förderung

Mit staatlichem Fördergeld kann zumindest ein Teil der zusätzlichen Kosten mitfinanziert werden. Das Anreizprogramm Energieeffizienz (APEE) startete am 1. Januar 2016 zunächst mit den Förderkomponenten "Heizungs- und Lüftungspaket". Ziel sei es, neue Innovations- und Investitionsimpulse für die Wärmewende im Heizungskeller zu setzen, so das Bundeswirtschaftsministerium (BMWi). Hierfür stehen im APEE insgesamt 165 Millionen Euro pro Jahr über drei Jahre für Zinsverbilligungen und Zinszuschüsse zur Verfügung.