Schlichter statt Richter

Verbraucherstreitbeilegungsgesetz tritt in Kraft

Immobilieneigentümer könnten im Streitfall mit Maklern, Baufirmen oder Architekten teure Prozesskosten sparen.

Das Verbraucherstreitbeilegungsgesetz tritt voraussichtlich zum 1. April 2016 in Kraft. Auch Immobilieneigentümer könnten im Streitfall mit Maklern, Baufirmen oder Architekten teure Prozesskosten sparen.

Das am 3. Dezember 2015 vom Bundestag abgesegnete Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) wird - nach der vorgesehenen Zustimmung des Bundesrats am 29. Januar 2016  - voraussichtlich am 1. April 2016 in Deutschland in Kraft treten. Mit dem VSBG setzt Deutschland eine EU-Richtlinie (Verordnung Nr. 524/2013) um, die für die EU- Mitgliedstaaten außergerichtliche Schlichtungsstellen bei Streitigkeiten zwischen Verbrauchern und Unternehmen vorsieht.

Schlichter statt Richter für alle?

Im Kern regelt das neue Gesetz die Tätigkeit und behördliche Anerkennung privater Schlichtungsstellen, die sich künftig um die Beilegung von Verbraucherstreitigkeiten kümmern sollen. Neben der verfassungsrechtlichen Garantie des gerichtlichen Rechtswegs soll es für Verbraucher zudem eine Garantie eines außergerichtlichen Zugangs zu einer Schlichtungsstelle geben. Für bestimmte Bereiche bestehen bereits in der Immobilienbranche von Verbänden getragene Schlichtungsstellen und Ombudsmänner. So hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) bereits 2008 eine Streitschlichtungsstelle im Falle von Streit zwischen Maklern und ihren Kunden eingerichtet. Aktueller Ombudsmann Immobilien ist Wolfgang Ball, ehemaliger Richter am Bundesgerichtshof. Zudem gibt es von einzelnen Architektenkammern der Bundesländer getragene Schlichtungsstellen bei Streitigkeiten zwischen Architekten und Bauherren sowie von der Bauwirtschaft in einigen Bundesländern getragene Schlichtungsstellen bei Streit zwischen Bauunternehmen und Bauherren.

"Für Bereiche, in denen es keine bereits bestehenden privaten Schlichtungsstellen gibt, sollen die Bundesländer Universalschlichtungsstellen einrichten“, erläutert Lars Gatschke, Referent vom Team Finanzen des vzbv. Von diesen wird dann pro Schlichtung vom Unternehmen eine nach Streitwert gestaffelte Gebühr von 190 (Streitwert bis 100 Euro) bis  380 Euro (Streitwert über 2000 Euro) erhoben.

Streitfeld Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Die offizielle Anerkennung und Einrichtung neuer Schlichtungsstellen kann aber wahrscheinlich die Gerichte in einem großen Bereich im Umfeld des Themas Immobilien gar nicht entlasten, den Streitigkeiten im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In Deutschland existieren etwa eine Million Eigentümergemeinschaften mit mehr als neun Millionen Eigentumswohnungen. Allein im Jahr 2012 gab es nach Angaben des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) mehr als 28 000 WEG-Verfahren an deutschen Amtsgerichten, 2004 waren es noch knapp über 20 000. Die Zahl der Gerichtsverfahren steigt, der Wunsch nach alternativen Methoden zur Streitbeilegung ist groß - allein wegen der Kosten, die bei diesen gerichtlichen Verfahren entstehen.

Das neue Gesetz bringt jedoch wenig Abhilfe. „Für Wohnungseigentümer ist der vorliegende Entwurf problematisch, denn er geht davon aus, dass Konflikte aus einem Verbrauchervertrag stets einen Verbraucher und ein Unternehmen betreffen", erklärt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des WiE. Das sei bei einer WEG aber zu kurz gegriffen. Es existiere ein Dreiecksverhältnis zwischen dem einzelnen Eigentümer, der Gemeinschaft und dem jeweiligen Unternehmen, so Heinrich. Verbraucher sind sowohl die einzelnen Wohnungseigentümer aber auch die Eigentümergemeinschaft.

Daraus resultieren auch oft Konflikte zwischen Hausverwaltern und WEGs. „Zu den häufigsten Streitigkeiten zählen Anfechtungen von WEG-Beschlüssen", sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV). Der Verband hat sich in der Vergangenheit jedoch bezüglich der Einrichtung spezieller Schlichtungsstellen ablehnend geäußert, weil die meisten Fälle ohnehin vor Gericht verhandelt werden müssten. Das liege daran, dass anfechtbare Beschlüsse laut WEG-Gesetz so lange gültig seien, bis sie durch rechtskräftige Urteile für ungültig erklärt würden. „Damit bieten außergerichtliche Verfahren bislang keine Alternative", so der Immobilienverwalter-Funktionär Kaßler.

Beim BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. ist man ebenfalls skeptisch, sieht aber Handlungsbedarf. Der Verband hat darum ein Projekt zur Schlichtung von WEG-Streitigkeiten ins Leben gerufen.

Tipp für Eigentümer

Welche Rolle die bestehenden und neu eingerichteten Schlichtungsstellen für Hauseigentümer nach Inkrafttreten des Verbraucherstreitbeilegungsgesetz (VSBG) einnehmen werden, wird sich erst noch zeigen müssen. Die Schlichtungsstellen werden jedoch an Bedeutung gewinnen. Je nach Art und Beteiligte eines Streits kann es für die Eigentümer Sinn machen, auf vorhandene Schlichtungsstellen zurückzugreifen, statt kostspielige und langwierige Prozesse zu führen.