Brandfall unklar, Mietausfall nicht ersetzt

Nachteile für Vermieter auch bei anderen Schäden

Nach einem Brand muss ein Gebäudeversicherer den Mietausfall des Vermieters nicht erstatten, wenn nicht geklärt wurde, ob der Mieter der Brandverursacher war.

Nach einem Brand müssen Gebäudeversicherer nur für den Mietausfall eines Vermieters aufkommen, wenn Ursache oder Brandverursacher klar sind. Lässt sich beides nicht genau feststellen, bekommt der Vermieter kein Geld – so ein nun veröffentlichtes Urteil des Oberlandesgerichts München (Urteil vom 7. August 2015, Az. 25 U 546/15).

Fall: Mieter stoppt Zahlung nach Brand

Im vorliegenden Fall ging es zwar um einen abgebrannten Supermarkt, er ist aber im Prinzip auch für vermietete Wohnimmobilien von Bedeutung. Nach dem Feuer hatten die Mieter ihre Mietzahlungen gestoppt. Deshalb wollte der vermietende Projektentwickler sich den Ausfall von mehr als 200.000 Euro von seiner eigenen Gebäudeversicherung ersetzen lassen.  Als sich die Assekuranz weigerte, versuchte der Eigentümer die Erstattung des Mietausfalls durch die Versicherungsgesellschaft vor Gericht einzuklagen. Doch das Oberlandesgericht (OLG) München gab der Versicherungsgesellschaft Recht. Eine Revision ließ das OLG nicht zu.

Gericht: Mieter muss darlegen, weshalb er den Brand nicht verursacht hat.

Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass der Vermieter als Versicherungsnehmer hätte darlegen müssen, dass weder der Mieter noch dessen Mitarbeiter den Brand verursacht hätten. Denn wenn der Mieter den Brand verursacht hätte, wäre nicht die Versicherung des Vermieters für die Regulierung des Brandschadens zu belangen. Er müsse beweisen, dass der (gewerbliche) Mieter den Untergang der Mietsache nicht selbst im Sinne des Gesetzes zu vertreten hat. Denn der Vermieter hätte die Einstellung der Miete nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 326 Abs. 2 Satz 1 BGB) nicht akzeptieren müssen, wenn der Mieter „allein oder weit überwiegend verantwortlich“ für den Ausschluss der Leistung (Nutzung des Gebäudes) ist. Bei diesem Negativbeweis seien die Grundsätze zur mietvertraglichen Beweislastverteilung heranzuziehen. Lasse sich nicht mehr klären, ob ein Mitarbeiter, ein Kunde oder ein externer Dritter die brandverursachende Entzündung verursacht hat, gehe dieses nicht zulasten des Gebäudeversicherers, sondern zulasten des Vermieters.

Bei dem Brand ließ es sich nicht aufklären, ob einer der Mitarbeiter nach dem Rauchen eine noch glühende Zigarette in einen Container an der Außenwand des Hauses geworfen hatte oder ob ein Kunde oder ein Außenstehender das Feuer ausgelöst hatte.

Tipp für Vermieter

Macht das Urteil Schule, hat dies für die Vermieter fatale Folgen. Das Urteil setzt voraus, dass der Vermieter die Einstellung der Miete nach dem Brand hätte nicht akzeptieren müssen, wenn der Mieter seine Unschuld für den Brand nicht beweisen konnte. Der Vermieter hätte also die Miete vom Mieter einklagen müssen. Da die Erfolgschancen unklar sind, stellt sich die Frage des Nutzens einer Mietausfallversicherung im Rahmen einer Gebäudeversicherung für den Eigentümer. Das Urteil kann auch die Finanzierung von vermieteten Immobilien durch Kredite erschweren: Banken lassen sich als Sicherheit für eventuell ausfallende Mieten die Versicherungsansprüche abtreten. Diese Sicherheit könnte nun entwertet werden. Die Banken dürften das höhere Risiko der Vermieter, auf Mietausfall sitzen zu bleiben, in ihre Bewertung jedoch dann einbeziehen und den Kredit verteuern.

Das Urteil ist auf jeden anderen Versicherungsfall, wie Kurzschluss oder Wasserrohrbruch, übertragbar. Bleibt die Verursacherfrage unklar, müssen Vermieter damit rechnen, dass der Mietausfallschaden an ihnen hängen bleibt.