Bessere Flüchtlingsverteilung senkt Neubaubedarf

Regierung erwägt Zuweisung in Leerstands-Regionen

Durch den Flüchtlingsstrom steigt der Neubaubedarf deutlich. Der Bezug in Leerstands-Regionen könnte helfen. Nun erwägt die Regierung eine Zuweisung.

Lange Zeit gab es trotz der aktuellen Flüchtlingswelle keine aktualisierten Wohnungsmarktprognosen. Die existierenden Prognosen hinsichtlich des Neubaubedarfs von Wohnungen in Deutschland waren daher veraltet und zu pessimistisch. Die aktuelle Prognose des Empirica Instituts hat nun im Januar 2016 eine aktuelle Hochrechnung auf Basis aktueller Zahlen vorgelegt.

Annahmen der Prognose

Die Prognose geht davon aus, dass die Anzahl der Flüchtlinge in Deutschland nach rund einer Million in 2015 in diesem Jahr auf 750.000 und im nächsten Jahr sowie in 2019 auf 500.000 zurückgeht. Die Flüchtlinge werden nach rund zwölf Monaten Unterkunft in Lagern Wohnraum für durchschnittlich 2,3 Personen pro Wohnung auf den Wohnungsmärkten nachfragen. Von den Flüchtlingen des Jahres 2015 werden wohl 45,8 Prozent und 2016 rund 60 Prozent als Asylberechtigte anerkannt. Ende 2014 gab es in Deutschland 1,56 Millionen leerstehende Wohnungen, wovon etwa die Hälfte (778.000 Wohnungen) sofort am Markt verfügbar ist.

Ergebnisse der Prognose zum Neubaubedarf

Insgesamt erhalten im Zeitraum 2015 bis 2019 bei den getroffenen Annahmen rund 1,51 Millionen Flüchtlinge ein Bleiberecht in Deutschland. Die mit einem Jahr Verzögerung wirksame Wohnungsnachfrage im Zeitraum 2016 bis 2020 steigt dadurch um 656.000 Wohnungen. Rund 43 Prozent dieser Zusatznachfrage durch Flüchtlinge kann jedoch mit leer stehenden Wohnungen gedeckt werden. Im Ergebnis müssten im Zeitraum 2016 bis 2020 „nur“ 373.000 Wohnungen zusätzlich gebaut werden. Dies wären im Durchschnitt in diesem Zeitraum 75.000 Wohnungen jährlich.

Dadurch steigt der jährliche Neubaubedarf bundesweit von 3,5 Wohnungen pro Tausend Einwohner oder 286.000 Einheiten durch die angenommene Zahl an geschützten Flüchtlingen auf dann 4,4 Wohnungen oder 361.000 Einheiten.

Auswirkung des Neubaubedarfs nach Regionen

Ein Vergleich der Regionen nach Neubaubedarf mit und ohne Berücksichtigung von Flüchtlingen  zeigt, dass besonders dort viele zusätzliche Wohnungen neu gebaut werden müssen, wo bereits ohne Flüchtlinge ein großer Zusatzbedarf bestand. Dies sind vor allem die Regionen in den Großräumen Berlin, Hamburg, Hannover, Köln-Bonn, Frankfurt, Karlsruhe, Stuttgart, Freiburg, dem Bodenseekreis sowie nahezu ganz Oberbayern sowie der Raum Nürnberg.

Die Zahl der Landkreise/kreisfreien Städte, in denen weniger als eine Wohnung pro Tausend Einwohner neu gebaut werden muss, bleibt dagegen konstant bei 43 – egal ob mit oder ohne Flüchtlinge. Dagegen steigt die Zahl der Landkreise/kreisfreien Städte mit einem Neubaubedarf von mindestens fünf Wohnungen pro Tausend Einwohner deutlich an. Ohne Flüchtlinge würde ein solcher Neubaubedarf nur für 25 Kreise bestehen, mit den Flüchtlingen sind es immerhin 84 Kreise.

Gezielte Verteilung von Flüchtlingen auf Leerstands-Regionen

Der Neubaubedarf fiele deutlich geringer aus, wenn die Flüchtlinge gezielt auf Regionen mit hoher Leerstandsquote verwiesen würden. Da es dort – gemessen an der Einwohnerzahl – meist sogar über-/durchschnittlich viele gemeldete Arbeitsstellen gibt (auch für Helfer), wäre dies durchaus mit einer schnellen beruflichen Integration verträglich.

Pläne der Bundesregierung zur Flüchtlingszuweisung

Bislang werden Asylbewerber meist nach einem bundesweiten gültigen Schlüssel verteilt, der jedoch nicht die Leerstände der jeweiligen Regionen berücksichtigt. Als Flüchtlinge anerkannte Asylbewerber unterliegen allerdings auch keiner Residenzpflicht. In den Beratungen der Koalition der Bundesregierung gehe es nun darum, ob die Zuweisung eines Wohnorts für jene Flüchtlinge beibehalten wird, deren Antrag zwar anerkannt ist, die aber weiter auf Sozialleistungen angewiesen sind, wie Regierungssprecher Steffen Seibert mitteilte. Der Vizekanzler und SPD-Vorsitzende Sigmar Gabriel und der Kanzleramtsminister Peter Altmaier (CDU) hatten unabhängig voneinander betont, dass mit einer Wohnsitzauflage verhindert werden solle, dass alle Flüchtlinge in die ohnehin bereits von Wohnungsknappheit geplagten Großstädte ziehen.

Die Bundesagentur für Arbeit wünscht sich für Asylbewerber eine drei Jahre andauernde Residenzpflicht. BA-Vorstand Becker fordert sogar, Flüchtlinge den Umzug nur zu erlauben, wenn sie Wohnung und Arbeitsplatz haben.

Kritik an einer Ausweitung der Residenzpflicht wird dagegen vor allem von den oppositionellen Parteien, die Grünen und die Linke, geübt.

Folgen für Vermieter

Eine Residenzpflicht könnte für Vermieter von leer stehenden Wohnungen in ländlichen Regionen mit Trend zum Wegzug der Bevölkerung ein Vorteil sein, da sie ihre Wohnungen dann leichter (an Flüchtlinge) vermieten könnten. Ob dies jedoch in der Praxis tatsächlich wirksam und ohne Nachteile durchgesetzt werden kann, bezweifeln jedoch auch einige Wohnungsmarktexperten.