Modernisierungsumlage soll gesenkt werden

Eigentümer müssen negative Folgen auf Rendite befürchten

Der Bundesjustizminister will die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete der Vermieter einschränken. Auch bei der Berechnung des Mietspiegels soll es Änderungen geben.

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Nach der Einführung des Bestellerprinzips und der Mietpreisbremse plant nun Bundesjustizminister Heiko Maas in einem zweiten Regulierungspaket das Mietrecht zu Lasten der Vermieter noch weiter zu verschärfen. Die Pläne eines Eckpunktepapiers des Ministeriums drangen an die Öffentlichkeit und lösten unter Eigentümer-Verbänden heftige Kritik aus.

Wichtigste Regulierungspläne laut Eckpunktepapier

Es geht vor allem um zwei Punkte: Die Möglichkeit für Vermieter, Modernisierungskosten auf ihre Mieter umzulegen, wird deutlich eingeschränkt. Zudem soll der Beobachtungszeitraum von Mietspiegeln erheblich ausgeweitet werden und damit auch die Mieterhöhungen in laufenden Verträgen weiter begrenzen.

Mieterhöhung nach Modernisierung im Regulierungsdickicht

Bislang dürfen Vermieter jährlich elf Prozent ihrer Kosten auf die Mieter umlegen, wenn sie eine Wohnung modernisieren. Laut den Plänen soll dieser zulässige Prozentsatz auf acht Prozent gesenkt werden.

Zudem soll auch eine doppelte Kappungsgrenze für Bestandsmieten gelten: Innerhalb von acht Jahren soll die Miete um höchstens 50 Prozent steigen dürfen. Auf keinen Fall soll die Mieterhöhung aber um mehr als vier Euro je Quadratmeter angehoben werden dürfen. Zudem sollen als Modernisierung bisher weniger Kosten anerkannt werden als bisher. Private Kleinvermieter, die schwer alle diese Kosten genau nachweisen können, dürfen zwar eine Pauschale geltend machen – können dann aber auch nur vier Prozent statt acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich umlegen.

Mieter sollen sich künftig auch leichter gegen die Umbauten wehren können, indem sie eine „finanzielle Härte“ geltend machen können. Eine finanzielle Härte will das Ministerium sehen, wenn der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen 40 Prozent übersteigt. Das soll sogar dann gelten, wenn das Objekt lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Mieten im Mietpreisspiegel soll künstlich gedrückt werden

Konnten früher Mieten mit neuen Mietern frei zwischen Vermieter und Mietinteressent ausgehandelt werden, gilt seit Mitte dieses Jahres vor allem in größeren Städten die Mietpreisbremse, die die Neuvertragsmiete nur bis zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässt. Bei Bestandsmieten galt bereits eine Begrenzung, die nun verschärft wird. Referenzmaßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete ist häufig der Mietspiegel. Bislang wurde dieser ermittelt, indem die Miethöhe vergleichbarer Immobilien mit einem in den vergangenen vier Jahren zustande gekommenen Mietvertrag berücksichtigt wird. Diese Berechnungsgrundlage soll nun auf zehn Jahre ausgeweitet werden, was den maßgeblichen Durchschnittswert deutlich senken würde.

Kritik von Eigentümer-Verbänden

Die Pläne aus dem Bundesjustizministerium werden von den Verbänden der Eigentümer und der Wohnungsunternehmen scharf kritisiert. Nach Ansicht von Haus & Grund Deutschland würde eine entsprechende Umsetzung in das Mietrecht eine Fortentwicklung des Wohnungsmarktes massiv behindern. „Sowohl energetische als auch altersgerechte Modernisierungen würden spürbar nachlassen. Das widerspricht allem, was die Bundesregierung mit der Energiewende und dem Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen auf den Weg gebracht hat“, so Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland in Berlin.

Auch die Änderungen bei der ortsüblichen Vergleichsmiete hätten nach Auffassung von Haus & Grund negative Auswirkungen auf Zukunftsinvestitionen im Wohnungsbestand. „Wer die Fortentwicklung von Mieten gänzlich verhindern möchte, schützt keine Mieter, sondern sorgt für eine rapide schwindende Wohnungsqualität“, so Warnecke.

Auch die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland sieht mit dem geplanten zweiten Mietrechtspaket die Energiewende vor dem Aus. Sanieren werde durch den Vorstoß wirtschaftlich unattraktiver gemacht, findet Axel Gedaschko, Vorsitzender der BID und Präsident des GdW.

Nach Einschätzung des Immobilienverbands IVD hätte die Ausweitung des Bemessungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete von vier auf zehn Jahre eine massive Entwertung des bestehenden Wohneigentums zur Folge, da kein Inflationsausgleich für Investitionen mehr gegeben wäre. Die Banken wären gezwungen, ihre Beleihungswerte nach unten zu korrigieren. Bisher seien die Darlehensgeber bei Ermittlung des Beleihungswertes von einem gebremsten aber zulässigen Zuwachs der Mieten ausgegangen. Nun werden sie eine Nachbesicherung der bereits vergebenen Kredite fordern müssen. Bereits getätigte Investitionen würden rückwirkend unrentabel, zukünftige damit de facto verhindert. Gerade für private Investoren, die in Wohnungen zur Altersvorsorge investiert haben, könnte dies zu einer wirtschaftlichen Katastrophe werden.