Mieterhöhung nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche

Vermieter müssen aber trotzdem Kappungsgrenze einhalten

Der Bundesgerichtshof ändert seine Rechtsprechung. Statt einer Toleranzgrenze gilt als Grundlage für Mieterhöhungen statt die im Mietvertrag genannte nun die tatsächliche Wohnfläche.

Bisher räumte der Bundesgerichtshof bei der Angabe von Wohnflächen in Mietverträgen einen Toleranzbereich ein. Mit einem neuen Urteil (BGH, Az. VIII ZR 266/14) zu einer Mieterhöhung verwirft das Gericht die eigene Rechtssprechung. Danach kommt es bei Mieterhöhungen auf die tatsächliche und nicht auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnungsgröße an.

Der Fall: Vermieter will Miete an tatsächliche Wohnungsgröße anpassen

Ein Mieter bewohnt eine 5-Zimmer-Wohnung in Berlin. In dem älteren Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 Quadratmeter und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 210,43 Quadratmeter. Die Vermieterin verlangte 2013 vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 Euro auf insgesamt 937,52 Euro. Dies begründete sie damit, dass nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) eine Erhöhung der momentan geschuldeten Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber mindestens um 15 Prozent (94,46 Euro), erlaubt sei. Darüber hinaus sei sie zu einer Mieterhöhung wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 Prozent zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt.

Der beklagte Mieter stimmte aber nur der Mieterhöhung um 94,46 Euro zu. Daraufhin klagte die Vermieterin auf Mieterhöhung des restlichen Erhöhungsbetrags. Die auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um weitere 213,31 Euro gerichtete Klage der Vermieterin wurde aber in den Vorinstanzen (Amtsgericht Charlottenburg - Urteil vom 2. Dezember 2013 - 237 C 302/13; Landgericht Berlin - Urteil vom 11. September 2014 - 18 S 413/13) abgewiesen.

Bundesgerichtshof: Tatsächliche Wohnfläche ausschlaggebend, aber Mieterhöhung begrenzt

Der Bundesgerichtshof entschied nun (Urteil vom 18. November – VIII ZR 266/14), dass es im Mieterhöhungsverfahren nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Die Vorgabe des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Für den Vergleich ist deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt. Der Vermieter kann deshalb nicht eine einmalige Anpassung der aus dem Mietvertrag resultierenden Miete bezogen auf die tatsächliche Wohnfläche vornehmen, weil er nun die Differenz der Wohnfläche erkannt hat. Zwar darf er die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, muss dabei aber die geltende Kappungsgrenze einhalten, die in Berlin auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzt ist. Eine Anpassung an die ortsübliche Miete kann in diesem Fall daher nur über mehrere Jahre erfolgen.

Abkehr von bisheriger Rechtssprechung

An seiner früheren Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der Senat deshalb zwar nicht mehr fest. Die Kappungsgrenze verhindert jedoch eine einmalige Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Im umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, kann der Vermieter die Miete aber ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Tipp für Vermieter

Nach dem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs ist zwar nun die tatsächliche und nicht die im Vertrag genannte Wohnfläche als Grundlage für eine Mieterhöhung maßgeblich. Das Risiko einer unzutreffenden Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche ist allerdings ein Risiko, das alleine der Vermieter zu tragen hat. Aufgrund der Kappungsgrenze kann sich daher eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete über mehrere Jahre hinziehen und daher die Rendite längerfristig unter der Rendite von vergleichbaren Mietwohnungen halten.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland wendet gegen das Urteil ein, dass wie ein Test des Verbandes zeige, die tatsächliche Wohnfläche in der Praxis schwer zu ermitteln sei und fordert daher, dass eine gewisse Toleranz notwendig sei. Da es künftig bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommen könnte, müssen Vermieter und Mieter häufiger mit Rechtsstreitigkeiten rechnen.

Ist die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben, können die Mieter umgekehrt die Miete entsprechend sofort senken. Um das Risiko einer falschen Wohnfläche zu vermeiden, empfiehlt sich vor Neuvermietung daher die Vermessung einer Wohnung durch einen anerkannten Vermesser. Dies kann den Vermieter laut Haus & Grund aber leicht einen hohen dreistelligen Eurobetrag kosten.