November 2015 - News

Worauf beim Garagenbau geachtet werden sollte

Baugenehmigung und WEG-Zustimmung

09.11.2015 - Grundstückseigentümer, die eine Garage errichten wollen, sollten zuvor eine Baugenehmigung beantragen. Sonst kann dies teuer werden.

Baugenehmigung und WEG-Zustimmung

Grundstückseigentümer, die eine Garage errichten wollen, sollten zuvor eine Baugenehmigung beantragen. Sonst kann dies teuer werden.

Eigentümer dürfen nicht beliebig ihr Grundstück bebauen. Dies gilt nicht nur für Wohngebäude, sondern auch für Garagen. Worauf die Bauherren von Garagen achten sollten.

Garagenbau bedarf Baugenehmigung

Eine im Rohbau ohne Baugenehmigung errichtete Garage, die die baurechtlichen Vorschriften zu Abstandsflächen und zum Brandschutz nicht einhält, muss beseitigt werden. Dies entschied am 20. Oktober 2015 das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz (Beschluss 8 A 10833/15). 
Der Eigentümer eines Hausgrundstücks in der Ortsgemeinde Gossersweiler-Stein errichtete an der westlichen Grundstücksgrenze ohne Baugenehmigung eine Garage. Noch vor Fertigstellung verfügte der beklagte Landkreis Südliche Weinstraße die Beseitigung des Rohbaus. Der Eigentümer stellte nun einen Antrag auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheids, um eine Garage weiter östlich auf dem Grundstück zu errichten. Doch die Baubehörde lehnte den Antrag ab.

Das Widerspruchsverfahren des Bauherren blieb erfolglos, ebenso die dagegen erhobene Klage vor dem Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung und lehnte zudem den Antrag auf Berufung ab.
 Die Beseitigungsverfügung für das am westlichen Grundstücksrand errichtete Garagengebäude sei rechtmäßig. Denn das Gebäude verstoße gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu Abstandsflächen und zum Brandschutz. Der Kläger habe auch keinen Anspruch auf Erteilung eines positiven Bauvorbescheides für die Errichtung der geplanten Garage auf dem Alternativstandort. Denn an diesem Standort sei die Erschließung der geplanten Garage in straßenrechtlicher Hinsicht nicht gesichert, weil sie nicht an das öffentliche Straßennetz angeschlossen sei.

Kein Sonderrecht zum Garagenbau wegen Behinderung

Auch wegen einer schweren Behinderung ergibt sich zu Gunsten eines betroffenen Wohnungseigentümers kein Anspruch auf Zustimmung zum Garagenbau. Dies stellt das Landgericht München im April 2015 klar und betonte, dass der Bau einer Garage auf dem Grundstück einer Wohneigentümergemeinschaft der Zustimmung der WEG bedarf.

Die Wohnungseigentümer, ein Ehepaar mit behindertem Sohn, wollten eine Garage mit 42 Quadratmeter Grundfläche und steilem Satteldach in der Nordwestecke ihres Sondernutzungsteils errichten. Sie waren die einzigen Wohnungseigentümer dieser Wohnanlage, die noch über keine Garage verfügten. Die Errichtung einer solchen Garage wurde aber durch die übrigen Wohnungseigentümer per gerichtlichem Urteil verhindert. Denn die Nutzung der Freiflächen des Grundstücks durch Garagen und Gartenhäuser sowie die Bepflanzung der Grünflächen wurden durch einen im Jahre 2000 unterzeichneten gemeinsamen Freiflächengestaltungsplan geregelt.

Steuerrechtliche Behandlung vermieteter Garagen

Mit dem Urteil vom 22.9.2005 (IX R 26/04, BStBl II 2006, 169) hat der BFH über Abschreibungsmöglichkeiten von Garagen entschieden. Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wohngebäude im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als Einheit mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich AfA der Nutzungsdauer entsprechend vorzunehmen (in der Regel zwei Prozent pro Jahr). AfA von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig, sofern es sich nicht um gesetzlich ausdrücklich zugelassene Sonderabschreibungen handelt.

Ärger bei Zweckentfremdung von Garage

Behördlich genehmigt sind Garagen auch nur als Stellplätze für Autos. Bei einer dauerhaften Zweckentfremdung drohen Strafen. Wer dort auch Reifen, Dachgepäckträger und Wagenheber lagert, muss sicherstellen, dass das Auto noch hineinpasst. Wird die Garage dauerhaft anders genutzt, kann das problematisch werden. Denn in diesem Fall handelt es sich um eine Nutzungsänderung, die von der zuständigen Baubehörde genehmigt werden muss. Fehlt die Genehmigung, kann die Behörde Auflagen machen, den Rückbau fordern und im Zweifel auch Strafen verhängen. Laut der hessischen Garagenverordnung dürfen „notwendige Stellplätze“ deshalb nicht zweckentfremdet werden, um den öffentlichen Straßenraum zu entlasten.

Einhaltung brandschutzrechtlicher Vorgaben

In Kleingaragen dürfen bis zu 200 Liter Diesel und 20 Liter Benzin in bruchsicheren Behältern aufbewahrt werden. In Mittel- und Großgaragen ist die Lagerung von Kraftstoff außerhalb des Fahrzeugs verboten, Autozubehör wie Reifen und Reparaturwerkzeug wiederum sind erlaubt.


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