November 2015 - News

Wie der ÖPNV-Ausbau Wohnungen verteuert

Viertelstunde Zeitersparnis erhöht Mieten und Kaufpreise um rund fünf Prozent

09.11.2015 - Das S-Bahn-Ausbau die Immobilienpreise der angeschlossenen Orte erhöht, wird oft vermutet. Nun hat eine Studie ermittelt, wie Mieten und Preise bei neuen Haltestellen steigen.

Je besser Wohnimmobilien an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angeschlossen sind, desto höher fallen Mieten und Kaufpreise der Immobilien aus. Eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) beauftragte Studie hat nun untersucht, wie groß die Auswirkungen auf Mieten und Preise tatsächlich sind.

Durchschnittlich Effekte

Eine Haltestelle von Bussen und Bahnen im Umkreis von einem Kilometer geht mit bis zu 4,8 Prozent höheren Mieten und bis zu 4,7 Prozent höheren Kaufpreisen einher. Zurückzuführen ist dies auf die Bereitschaft der Wohnungsnachfrager, mehr für eine verbesserte ÖPNV-Angebotsqualität zu zahlen. „Wenngleich es Unterschiede zwischen den untersuchten Städten und den Verkehrssystemen gibt, ist der Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise generell spürbar. Sowohl die Nachfrager als auch die Vermieter und Eigentümer profitieren von einer guten Infrastruktur", sagt Harald Herrmann, Direktor des BBSR.

Unterschiede zwischen den überprüften Städten

Die Forscher haben die messbaren Effekte der ÖPNV-Anbindung auf Wohnungspreise und Mieten in den Städten Stuttgart, Kassel, Erfurt, Ulm, Berlin und Saarbrücken geprüft und ausgewertet, um damit eine fundierte Basis für weitere Diskussionen in Politik und Gesellschaft zu schaffen. Dabei wurden verschiedene Verfahren angewandt. In einem Querschnittsmodell wurden die Auswirkungen einer Reisezeitersparnis durch den ÖPNV-Ausbau nach 15-Minuten-Intervallen auf die Mieten und Kaufpreise von Wohnimmobilien überprüft.

Danach erhöhten sich mit 6,6 Prozent die Mieten pro 15-Minuten-Zeitersparnis in Ulm, gefolgt von Erfurt (5,7 Prozent), am stärksten. Geringer waren die Mieterhöhungen aufgrund der Zeitersparnis durch den schnelleren ÖPNV in Stuttgart (2,8 Prozent), Berlin (2,4 Prozent) und Saarbrücken (1,9 Prozent). In Kassel wirkte sich die Zeitersparnis kaum auf die Miete aus (plus 0,9 Prozent). Im Durchschnitt dieser Städte stieg die Miete um 3,4 Prozent aufgrund des ÖPNV-Ausbaus.

Die bessere ÖPNV-Infrastruktur wirkte sich aber stärker bei den Kaufpreisen der Wohnimmobilien aus. Im Durchschnitt der genannten Städte stiegen die Preise um 4,6 Prozent. Am stärksten legten die Kaufpreise in Ulm (5,7 Prozent) zu, gefolgt von Berlin (5,2 Prozent) und Stuttgart (4,3 Prozent).

Weitere gemessene Einflussfaktoren auf Kaufpreise und Mieten

In Bezug auf die Standort- und Lageeigenschaften erweist sich die Zentralität (gemessen als Fahrzeit zum Zentrum) als wichtigste Variable zur Erklärung der Preisschwankungen (rund 20%). Zudem steigen die Kaufpreise und Mieten, wenn durch den ÖPNV-Ausbau die Nahversorgung (Einzelhandelsdichte) verbessert wird.

Gemessen wurde auch die Auswirkung des Lärms auf die Kaufpreise. Je Dezibel (dB) Lärmzunahme verringert sich demnach die Miete oder der Preis zwischen 0,03 Prozent und 0,1 Prozent. Übertragen auf einen lärmbelasteten Standort mit einem Dauerlärmpegel (LDEN) von 6o dB(a) liegt die zu erwartende Wertminderung demnach bei bis zu sechs Prozent. Es konnten aber nicht in allen Regionen negative Wirkungen des Stadtbahnlärms festgestellt werden.

Folgerung für den Ausbau der ÖPNV

Die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung entlang von Verkehrsachsen und eine abgestimmte Stadt- und Verkehrsplanung gehören zu einer nachhaltigen Stadt- und Regionalentwicklung. Die Analyse hat gezeigt, dass eine gute ÖPNV-Infrastruktur auch im Hinblick auf Immobilienwerte nachhaltig ist.

Zentrale Stellgrößen zur Verbesserung des ÖPNV-Angebots sind neben der Erschließung, die Erhöhung der Taktung sowie die Reduktion von Umstiegen und der Ersatz von Buslinien durch Schieneninfrastruktur bzw. die Beschleunigung von Bussystemen (beispielsweise durch Busspuren). Für die Stadtentwicklung ergibt sich daraus auch, dass Maßnahmen zur Optimierung der Anbindung einzelner Quartiere nicht zwangsläufig vor Ort im Sinne einer besseren Erschließung umgesetzt werden müssen, sondern auch durch eine Verbesserung bestehender ÖPNV-Strukturen erfolgen kann.

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