Nachmieterregelung mit Auflagen erlaubt?

Vermieter kann aussagekräftige Unterlagen verlangen

Ein Mieter wollte vorzeitig aus einem Vier-Jahres-Mietvertrag ausscheiden. Die Vermieterin akzeptierte dies nur unter bestimmten Auflagen.

Will ein Mieter vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen, muss er einen Nachmieter vorweisen. Von diesem Prinzip kann er auch nicht abweichen, wenn er aufgrund der vom Vermieter geforderten Unterlagen des Nachmieters keinen solchen vorweisen kann.

Der Fall: Mieter will wegen Arbeitsplatzwechsel vorzeitig Mietvertrag kündigen

Der Mieter wollte vorzeitig aus einem für vier Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag ausscheiden, weil er aufgrund eines Arbeitsplatzwechsels die entstandene Entfernung zwischen Arbeit und Wohnung für untragbar hielt. Die Kündigung des Mieters wurde von der Vermieterin deshalb aber zu Recht nicht akzeptiert. Die Vermieterin bot aber stattdessen an, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Dafür forderte sie aber vom Nachmieter - wie seinerzeit von dem Mieter – bestimmte Unterlagen zur Beurteilung des Mieters beziehungsweise des Mietausfallrisikos. Dazu zählte eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung, dass dieser den Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde. Zu diesen Bedingungen konnte der Mieter jedoch keinen Ersatzmieter beibringen.

Entscheidung der Vorinstanz

Die Vermieterin klagte daher auf Einhaltung des Mietvertrags. Das Landgericht Düsseldorf  (12 S 13/15) folgte jedoch der Argumentation des Mieters. Zwar habe der Mieter keinen Nachmieter gestellt, die Verpflichtung zur Benennung eines Ersatzmieters würde aber entfallen. Die Vermieterin hätte dem Mieter die Suche nach einem geeigneten Nachmieter mit ihren Vorgaben erschwert und nahezu unmöglich gemacht und damit letztlich vereitelt. In diesem Fall verhalte sich die Vermieterin widersprüchlich, da sie einerseits dem Mieter gegenüber großzügig erkläre, dieser dürfe einen Nachmieter präsentieren, andererseits aber die Suche des Mieters "boykottiere".

Bundesgerichtshof: Mieter muss Nachmieter mit aussagekräftigen Unterlagen vorweisen

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14) in Karlsruhe verwarf jedoch die Entscheidung des LG Düsseldorf. Nach Ansicht der Karlsruher Richter obliegt es allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können. Der Vermieter muss auch dann nicht aktiv an der Suche eines Nachmieters mitwirken. Deshalb hatte sich allein der Mieter - gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten - um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie - in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

Tipp für Vermieter

Wenn Mieter ersatzlos aus einem Zeitmietvertrag aussteigen wollen, müssen Vermieter dies nicht akzeptieren. Es empfiehlt sich, die vorzeitige Kündigung zurückzuweisen. Es ist auch durchaus legitim vom Vermieter, wenn er vom Nachmieter Unterlagen über dessen Bonität fordert, wenn er diese auch vom Mieter verlangt hat. Auch ist die Organisation von Besichtigungsterminen mit dem Nachmieter Sache des Mieters. Der Vermieter muss ihm dazu lediglich die Schlüssel zur Verfügung stellen.