Berlin darf Mieten begrenzen

Undifferenzierte Anwendung über alle Stadtbezirke erlaubt

Das Land Berlin darf bei bestehenden Mietverhältnissen die Kappungsgrenze anwenden. Dies hat nun der Bundesgerichtshof entschieden – mit weitreichenden Folgen für Vermieter und Mieter in Regionen mit Kappungsgrenzen.

Der Bundesgerichtshof  hat am 4. November (VIII ZR 217/14 ) entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 rechtmäßig ist. Im gesamten Stadtgebiet von Berlin gilt daher für Mieterhöhungen bestehender Wohnungsmietverträge eine von 20 Prozent auf 15 Prozent gesenkte Kappungsgrenze für die Dauer von fünf Jahren.

Der Fall: Vermieter hält Kappungsgrenze für ganz Berlin für ungerechtfertigt

Mit Schreiben vom 1. September 2013 forderte ein Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete der Wohnung in Berlin-Wedding um 20 Prozent. Der Vermieter orientierte sich dabei an der alten Kappungsgrenze von 20 Prozent, obwohl das Land Berlin aufgrund der angespannten Wohnlage diese Grenze auf 15 Prozent gesenkt hatte.

Der Vermieter hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung allerdings für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetze, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Der beklagte Mieter stimmte auf das Schreiben aber nur einer Mieterhöhung um 15 Prozent zu, weshalb der Vermieter versucht, die Mieterhöhung einzuklagen.

Bundesgerichtshof weist Klage des Vermieters ab

Der Bundesgerichtshof  hat entschieden, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin rechtmäßig ist. Der Vermieter kann nicht die Zustimmung zu einer 15 Prozent übersteigenden Mieterhöhung verlangen. Nach Ansicht der Karlsruher Richter beruht die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage, überschreitet nicht den gesetzlichen Rahmen und genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen.

Die Bestimmung  verfolge ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage einen zu raschen Anstieg von Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dämpfen. Sie stellt einen angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit verhältnismäßigen Interessenausgleich her. Der Gesetzgeber habe – anders als bei früheren Gesetzesänderungen - keine flächendeckende und zeitlich unbefristete Absenkung der Kappungsgrenze vorgesehen. Die gesetzliche Maßnahme sei auch nicht unzumutbar, denn der Kernbereich des Eigentums (Bestandsgarantie) würde hierdurch nicht berührt. Es ist weder geltend gemacht noch erkennbar, dass die Wirtschaftlichkeit der Vermietung hierdurch ernsthaft in Frage gestellt ist.  

Es sei auch nicht zu beanstanden, dass der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet ausgewiesen hat, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet und daher die Mieterhöhungsmöglichkeit  auf eine Steigerung um höchstens 15 Prozent begrenzt ist.

Der Gesetzgeber habe dem Verordnungsgeber bei der Beurteilung und Ermittlung der Verordnung einen weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Beurteilungs- und Einschätzungsspielraum eingeräumt. Dieser muss anhand der örtlichen Gegebenheiten ausgefüllt werden. Dies gilt zunächst für die Festlegung der relevanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon), aber auch für den zeitlichen Geltungsbereich der Verordnung und für die Auswahl geeigneter methodischer Ansätze. Diese Spielräume überschreitet der Verordnungsgeber erst dann, wenn sich seine Erwägungen nicht mehr innerhalb der Zweckbindung der Ermächtigungsgrundlage bewegen und offensichtlich verfehlt sind.

Das sei hier nicht der Fall. Denn es sei nicht feststellbar, dass etwa allein die Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin sachgerecht gewesen wäre oder dass der Verordnungsgeber ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte. Zutreffend sei der Berliner Senat bei Erlass der Verordnung davon ausgegangen, dass bei der Beurteilung der Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen nicht zwingend vorgeschrieben wird. Es spricht auch nichts dafür, dass die Indikatoren, die der Berliner Senat zur Bestimmung der Wohnungsmarktsituation herangezogen hat, ungeeignet gewesen wären. Soweit der Kläger abweichendes Datenmaterial heranzieht, lässt er zum einen außer Acht, dass dieses im Zusammenhang mit einem anderen Gesetzesvorhaben erhoben worden ist, und lässt zum anderen unberücksichtigt, dass Gerichte nicht ihre eigene Bewertung an die Stelle des weitreichenden Beurteilungs- und Einschätzungsspielraums des Verordnungsgebers setzen dürfen und daher nur überprüfen können, ob das methodische Konzept des Verordnungsgebers - so wie hier - tragfähig ist.

Folgen des Urteils

Seit 2013 können die Landesregierungen, gestützt auf eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch, Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf  festlegen, in denen dann eine Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt, die Miete innerhalb von drei Jahren also höchstens um 15 Prozent steigen darf. Zurzeit gibt es in 11 Bundesländern eine solche Kappungsgrenzenverordnung. In 275 Städten und Gemeinden gilt damit die 15-Prozent-Kappungsgrenze. Mit ihrem Urteil haben die Karlsruher Richter den Gemeinden einen Freibrief ausgestellt, undifferenziert und nicht nach tatsächlicher Marktlage die Mieterhöhung stärker zu begrenzen. Nicht alles, was der gesetzliche Rahmen erlaubt, ist jedoch nach Sicht der Ökonomen ordnungspolitisch sinnvoll. Durch den Eingriff in die freie Preisbildung (Mieten) wird die Knappheit von Wohnraum nicht beseitigt, sondern im Gegenteil noch verschärft. Besonders Eigentümer, die Mietwohnungen überteuert erworben und unterdurchschnittlich vermietet haben, können nicht davon ausgehen, dass sich die Investition so schnell amortisiert. Auch nicht, wenn eine starke Nachfrage und zahlungswillige Mietinteressenten vorhanden sind.