Oktober 2015 - News

25 Jahre Wiedervereinigung: Bestehende Ost-West-Unterschiede

Geringere Neubautätigkeit in Ostdeutschland

13.09.2015 - Ein Vierteljahrhundert nach der Wiedervereinigung haben sich die Wohnungsmärkte laut einer Studie in den neuen und alten Bundesländern angenähert. Einige Unterschiede gibt es aber weiterhin.

Zu Zeiten der Wiedervereinigung 1990 waren viele Gebäude in Ostdeutschland marode, attraktive Wohnungen waren knapp. 25 Jahre später haben sich die Wohnungsmärkte in den neuen und alten Bundesländern angenähert. Das zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). Und: Ost wie West kämpfen mit den gleichen Problemen.

Unterschiede bei Altbaubestand

Einige Unterschiede gibt es allerdings weiterhin: Im Osten der Republik existieren auch heute noch mehr Altbauten, die vor 1948 errichtet wurden. Anfang der 1990er Jahre war der Unterschied zwischen der Qualität des Gebäudebestands zwischen Ost und West sehr groß. Viele Wohnungen in Ostdeutschland verfügten über kein funktionierendes Heizungssystem und auch nicht über zeitgemäße Sanitäranlangen. Die Statistik ist leider wenig aussagekräftig bezüglich der Gebäudequalitäten, aber verschiedene Indikatoren deuten an, dass sich das Qualitätsniveau der Gebäude während der letzten 25 Jahre deutlich angenähert hat. Als erstes ist hierbei das Alter des Gebäudebestands zu nennen. Während in Westdeutschland 19,7 Prozent des Wohnungsbestands nach 1990 errichtet wurde, sind es in Ostdeutschland 17,4 Prozent. Besonders auffällig sind jedoch die unterschiedlich hohen Anteile zwischen West und Ost vor der Wende: Während in den neuen Bundesländern der Anteil von Gebäuden, die vor 1948 errichtet wurden, deutlich größer ist (42 Prozent im Vergleich zu 20 Prozent), ist es in den alten Bundesländern der Anteil der Gebäude, der zwischen 1949 und 1978 errichtet wurde.

Unterschiede beim Neubauvolumen

Als entsprechend groß wurde der Investitionsbedarf in Ostdeutschland nach der Wiedervereinigung angesehen. Mit den damals bestehenden Förderprogrammen und Rahmenbedingungen (Eigenheimzulage, Degressive AfA) wurde Ostdeutschland zum Fördergebiet für Förderprogramme mit Sonderabschreibungen erklärt. Dies führte dazu, dass die Bautätigkeit in Ostdeutschland nach der Wende rasant anzog. Binnen weniger Jahre verzehnfachte sich die Bautätigkeit von gerade einmal 17.000 Wohnungen im Jahr 1991 auf 178.000 Wohnungen im Boomjahr 1997. Aufgrund der schlechten Erfahrungen und hohen Verluste wurde der ostdeutsche Markt nach dem Einheitsboom der 1990er dann lange von Investoren gemieden. Aktuell liegt das Neubauvolumen im Westen bei 29 Prozent, im Osten bei 17 Prozent.

Unterschiede beim Leerstand

Ein zentrales Problem des ostdeutschen Wohnungsmarktes war und ist die hohe Anzahl leer stehender Gebäude. Zwar stehen in Ostdeutschland mittlerweile weniger Wohnungen leer als Ende der 1990er-Jahre, behoben ist das Problem jedoch nicht: 2010 lag der Anteil leer stehender Wohnungen in Ostdeutschland bei knapp zwölf Prozent, in Westdeutschland bei acht Prozent. Und auch die Wohneigentumsquote war zuletzt mit knapp 35 Prozent im Osten deutlich geringer als im Westen (49 Prozent). Bereits im Jahr 1990 war die Leerstandsquote im Osten mit 420.000 leer stehenden Wohnungen vergleichsweise hoch (entspricht 6,0 Prozent) – vor allem in den mittleren und größeren Kernstädten, wie beispielsweise Leipzig, Magdeburg oder Meißen. Ursächlich hierfür waren die geringen Investitionen in den Wohnungsbestand zu Zeiten der ehemaligen DDR und die insbesondere kurz vor und während der Wiedervereinigungsjahre sehr starke Abwanderung in den Westen. In den Folgejahren stieg der Leerstand weiter massiv an und verdoppelte sich bis zum Höhepunkt im Jahr 2002 auf rund 1.000.000 leer stehende Wohnungen. In den Jahren um die Jahrtausendwende folgte dann ein Paradigmenwechsel, der verstärkt die Wohnungsbestände in den Blick nahm. In das Förderprogramm „Stadtumbau Ost“ wurden im Zeitraum 2002 bis 2009 insgesamt 2,5 Mrd. Euro von der öffentlichen Hand aufgebracht, um rund 300.000 Wohnungen rückzubauen sowie Stadtquartiere aufzuwerten und nachhaltig zu stabilisieren. Hierdurch gelang es zwar, die Leerstandsquote auf 11,5 Prozent zu senken. Der Wohnungsleerstand in den neuen Bundesländern ist aber auch heute noch knapp vier Prozentpunkte höher als in den westdeutschen Bundesländern. Die Leerstände sind vor allem in vielen Landkreisen, wie etwa im Landkreis Görlitz, im Vogtlandkreis oder im Landkreis Altenburger Land immer noch sehr hoch.

Unterschiede bei den Eigentumsquoten

In den neuen Bundesländern liegt die Wohneigentumsquote seit jeher noch deutlich unter dem westdeutschen Niveau. Allerdings ist ein klarer Trend zu einer höheren Wohneigentumsquote erkennbar. Nach Daten des Statistischen Bundesamtes ist diese Quote in Ostdeutschland zwischen 1993 und 2010 von 24,3 Prozent auf 34,7 Prozent gestiegen. In ähnlicher Weise hat sie sich auch in Westdeutschland gesteigert, nämlich von 43,0 auf 48,8 Prozent.

Gemeinsamkeiten in West und Ost

Grundsätzlich ähneln sich die Wohnungsmärkte in den neuen und den alten Bundesländern, sagt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer. Sowohl in den neuen als auch in den alten Bundesländern gibt es neben Wachstumszentren schrumpfende Regionen, denn immer mehr Menschen zieht es in die Großstädte. Zugleich steigen nicht nur in den westdeutschen, sondern auch in vielen ostdeutschen Metropolen die Preise aufgrund von Wohnungsmangel, etwa in Dresden, Potsdam und Berlin. Der demografische Wandel verstärkt diesen Trend. Sein Fazit: „Investoren, Wohnungspolitiker und Öffentlichkeit sollten weniger zwischen Ost und West differenzieren, sondern vielmehr zwischen wachsenden und schrumpfenden Regionen“, so Voigtländer.

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