Oktober 2015 - News

Mieter müssen den Einbau von Kunststoff-Isolierfenstern dulden

Energieeffizienz geht vor

13.10.2015 - Alte Holzfenster sind nach Ansicht der Richter des LG Berlin selten energieeffizient. Mieter müssen es dulden, wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster einbauen.

Bei energetischen Sanierungen haben Mieter nur wenige Einspruchsrechte. Zwar müssen Mieter nicht jede bauliche Maßnahme hinnehmen. Allerdings können sich die Bewohner nicht dagegen wehren, wenn eine Wohnung energetisch auf den neuesten Stand der Technik gebracht werden soll.

Der Fall: Mieterin will weiter mit Kohleofen heizen und Holzfenster behalten

In dem verhandelten Fall wehrte sich die Mieterin gegen den Einbau von Isolierglasfenstern und wollte ihre Wohnung auch weiterhin mit dem Kohleofen beheizen. Hier verwende sie vor allem Holz, das sei ein CO2-neutraler Brennstoff, so ihre Argumentation. Die Gasetagenheizung wollte sie daher nicht in ihrer Wohnung haben. Der Vermieter hielt dies für wenig energieeffizient und wollte sich die Maßnahme in seiner Wohnung nicht von seiner Mieterin verhindern lassen. Beide Parteien trafen sich daher vor Gericht.

LG Berlin: Vermieter müssen sich um ihre Immobilien kümmern

Das Landgericht Berlin teilte jedoch die Auffassung des Vermieters (Az.: 65 S 144/15). Alte Holzfenster seien wenig energieeffizient. Daher müssen Mieter es dulden, wenn Vermieter besser isolierte Kunststofffenster einbauen wollen. Die modernen Fenster dienten dazu, Energie einzusparen.

Auch der Einbau einer Gasetagenheizung ist eine zu duldende Modernisierung, wenn die Wohnung zuvor über Kachelöfen beheizt wurde. Auf die Auffassung der Mieterin, Kohleöfen seien behaglicher, komme es hierbei nicht an. Eine Gasetagenheizung erhöhe den Wohnwert, der Einbau könne daher nicht verhindert werden.

Auswirkung der Modernisierung auf Mietpreis

Der Vermieter kann nach der Durchführung einer Moderisierung die jährliche Miete um elf Prozent der von ihm für die Arbeiten aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Mieter "finanziert" damit die Modernisierung. Für den Vermieter ist dies oft die einzige Möglichkeit, die Miete ohne große rechtliche Begrenzungen (Mietpreisbremse, ortsübliche Vergleichsmiete) spürbar anzuheben. Entsprechend groß ist allerdings auch oft der Widerstand der Mieter.

Eine Baumaßnahme ist dann eine "Modernisierung" im mietrechtlichen Sinn, wenn sich der Gebrauchswert einer Wohnung für einen Durchschnittsmieter durch die Baumaßnahme objektiv verbessert, eine Energieeinsparung erzielt wird oder auch, wenn die Wohnung durch die Arbeiten in einen Zustand versetzt wird, die dem "üblichen Standard" entspricht. Dabei muss die Verbesserung des Gebrauchswertes "nachhaltig" sein, d.h. auf Dauer bewirkt sein.

Urteil im Zusammenhang mit der bisherigen Rechtssprechung

Das aktuelle Urteil steht im Einklang mit der bisherigen Rechtssprechung der Zulässigkeit von Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen. Als typische zulässige Erhöhung des Gebrauchswertes werden danach von den Gerichten der Einbau einer Zentralheizung, von Isolierglasfenster, Bad oder Balkon angesehen. Allerdings gibt es auch Urteile – interessanterweise auch vom Landgericht Berlin – nach denen der Austausch von Holzkastendoppelfenster bzw. Holzverbundfenster gegen Kunststoffisolierglasfenster den Gebrauchswert einer Wohnung nicht erhöht und der Mieter deshalb die Maßnahme weder dulden, noch eine Mieterhöhung akzeptieren muss (LG Berlin , Urteil vom 30. April 2002 , Az: 63 S 263/01). Wichtig ist, dass der bisherige Zustand der Wohnung durch die Maßnahme verbessert werden muss, was beim Austausch von Holzkastendoppelfenster auch in der Rechtsprechung umstritten ist. Werden beispielsweise Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, handelt es sich in der Regel um eine Wohnwertverbesserung, ohne dass es darauf ankommt, ob die Maßnahme zugleich auch der Energieeinsparung gedient hat. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (BGH) wird beim Einbau einer Zentralheizung modernisiert, zugleich aber lediglich ein Zustand geschaffen, der dem "üblichen Standard" - was die Ausstattung von Wohnungen betrifft - erreicht. (BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12).

Tipp für Vermieter

Wer durch energetische Maßnahmen oder durch Modernisierungen den Gebrauchswert einer Wohnung erhöht, hat in der Regel als Vermieter gute Chancen, diese Maßnahmen auch gegen den Widerstand der Mieter vor Gericht durchzusetzen. Bei dem reinen Austausch von alten Holzfenstern durch neue Kunststofffenster ist dies aber nicht automatisch der Fall – es muss eine objektive Verbesserung bestehen.

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