September 2015 - News

Wo Wohnungsbedarf und Bautätigkeit auseinanderklaffen

Wo zu wenig und wo zu viel gebaut wird

31.08.2015 - Deutschlands Städte boomen, während viele ländliche Regionen veröden. In Berlin wird nur die Hälfte des jährlichen Bedarfs gebaut, in vielen ländlichen Landkreisen mehr als benötigt. Die Politik muss gegensteuern.

Rund 245.000 Wohnungen entstanden im vergangenen Jahr in Deutschland. Diese Bautätigkeit entspricht zwar in etwa dem Baubedarf. Doch Deutschland weist aktuell sehr unterschiedlich aufgestellte Wohnungsmärkte auf. Für Käufer und Immobilienbesitzer kann dies je nach Situation unangenehme oder erfreuliche Folgen haben. Wird dauerhaft unter dem Bedarf gebaut, erhöhen sich tendenziell die Preise der knappen Wohnungen oder Wohnhäuser. Entstehen hingegen viele Neubauten, obwohl die Bevölkerungszahl rückläufig ist, sinken über kurz oder lang auch die Preise und Mieten.

Wo zu wenig gebaut wird

Von den 245.000 Neubauwohnungen entfielen nur 66.000 auf Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern – benötigt würden dort aber knapp 50 Prozent mehr, nämlich 102.000, schätzt das IW Köln.

In den zwölf größten deutschen Städten wurden im Jahr 2014 insgesamt rund 40.000 Wohnungen gebaut, bis 2030 müssten es aber jährlich knapp 60.000 sein, bis 2020 jährlich sogar 69.000 Wohnungen. Insbesondere in Berlin müssten - verglichen mit der aktuellen Bauleistung - rund 11.000 Wohnungen zusätzlich pro Jahr gebaut werden. In München wurden 2014 exakt 6661 Wohnungen fertig gestellt, benötigt werden aber pro Jahr bis 2020 13.408 Wohneinheiten.  In Hamburg fehlen pro Jahr 3.500 zusätzliche Wohnungen. Auch in Köln, Frankfurt am Main, Dresden und Nürnberg ist der Unterschied zwischen Bautätigkeit und Baubedarf sehr groß. Auch in vielen Landkreisen im Süden Deutschlands wie den Landkreisen um Freiburg, Konstanz, Ulm  und zwischen Karlsruhe und Frankfurt entlang des Rheins, einigen Voralpenlandkreisen (Garmisch-Partenkirchen, Berchtesgadener Land, wird gemessen am Bedarf zu wenig gebaut.

Regionen mit bedarfsgerechtem Wohnungsbau

In Düsseldorf, Bremen und den schrumpfenden Städten Essen und Dortmund entspricht die Bautätigkeit dagegen weitgehend dem Bedarf. Dies ist auch in vielen ländlichen Landkreisen der Fall.

Wo zu viel gebaut wird

Anders sieht die Lage jedoch in einigen ländlichen, strukturschwachen Kreisen wie dem Schwarzwald oder weiten Teilen Ostdeutschlands aus. Dort gibt es zu viele Wohnungen, die gar nicht benötigt werden (in Mecklenburg-Vorpommern landeinwärts weg von der Küste, den Landkreisen Oder-Spree, Havelland, Burglandkreis). Aber auch in Rheinland-Pfalz in der Eifel oder in Niederbayern, in der Oberpfalz und auch in Teilen Frankens besteht dieses Ungleichgewicht.

Gründe für die gegenläufigen Entwicklungen

Kommunen auf dem Land versuchen durch neue, günstige Bauflächen mehr Unternehmen und Einwohner zu gewinnen. In Kombination mit geringen Zinsen sorgt das dort für eine zu hohe Bautätigkeit. Zugleich zieht es immer mehr Menschen – egal ob Studenten, Zuwanderer oder jüngere Senioren – in die Großstädte, wo Bauland knapp ist. Dadurch steigen dort die Immobilienpreise, in manchen ländlichen Regionen droht hingegen Leerstand.

Wohnungspolitische Maßnahmen notwendig

Hier muss die Politik eingreifen, fordert IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer: „Beliebte Städte müssen die Auflagen etwa für die Gebäudehöhe lockern.“ Zugleich sollten sie noch stärker versuchen, brach liegende Flächen für den Wohnungsbau zu aktivieren.

Geografisch liegen Wohnungsmangel und Leerstand oft nicht weit auseinander – etwa in Düsseldorf und Wuppertal. Dabei wäre es laut IW durchaus möglich, Orte wie Wuppertal als Wohnort attraktiver zu machen. „Die Politik muss in diesen Städten mehr in die Infrastruktur investieren, damit sie Pendler anziehen“, fordert Voigtländer. Ähnlich sieht die Situation in der Metropolregion München aus: Während in der Stadt München und in den Landkreisen München, Dachau, Freising, Fürstenfeldbruck und Ebersberg Wohnungsnot herrscht, wird in Landkreisen Erding, Pfaffenhofen und Augsburg etwas mehr gebaut, als benötigt. Eine bessere Verkehrsinfrastruktur würde die Unterschiede teilweise ausgleichen. Ländliche Kommunen sollten zudem Anreize setzen, damit Vermieter und Käufer in bestehende Immobilien investieren und so die Landschaft nicht weiter zersiedeln.

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