September 2015 - News

Wann die Maklerprovision entfällt

Frist von einem Jahr als Orientierungsmaßstab

15.09.2015 - Kann ein Makler nach einem Jahr nicht beweisen, dass der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages aufgrund seiner Tätigkeit zustande kam, hat er laut einem Urteil des OLG München keinen Anspruch auf Provision.

Makler können Vermietern und Mietern, Immobilien-Käufern oder Verkäufern den Vertragsabschluss erleichtern. In vielen Märkten geht es oft nicht ohne sie. Die Provision für den Makler wird oft ungern gezahlt und beschäftigt daher häufig die Gerichte.

Wann die Provision anfällt

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) muss der Auftraggeber die Maklerprovision entrichten, „wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt" (§ 652 BGB). Unterschieden wird daher zwischen dem Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler.

Leistung des Nachweismaklers

Der Nachweismakler hat lediglich die Aufgabe, seinem Kunden Interessenten zu benennen und die Möglichkeit zum Vertragsschluss nachzuweisen. Er muss also nicht zwischen zwei Seiten vermitteln, um dadurch einen Vertrag zustande zu bringen. Grundsätzlich muss der Nachweismakler aber nicht nur das Objekt, sondern auch den Namen und die Anschrift des abschlussbereiten Hauptvertragspartners benennen. Der reine Nachweismakler muss möglicherweise auch seine Provision in den Wind schreiben, wenn der Kunde die Adresse bereits kannte (sogenannter Vorkenntniseinwand).

Leistung des Vermittlungsmaklers

Dieser Makler tut mehr, als nur Adressen weiterzuleiten. Durch seine Tätigkeit ermöglicht er, dass Interessenten direkt in konkrete Vertragsverhandlungen mit seinem Kunden einsteigen können. Und er wirkt auf den Interessenten ein, dass es zum Vertragsschluss kommt. Dies kann dadurch geschehen, dass er ihm die Vorzüge des Objektes verdeutlicht und Vorschläge zur Vertrags- oder Preisgestaltung macht. Kannte der Kunde beispielsweise die Adressen möglicher Interessenten, sind aber gleichzeitig Vermittlungsleistungen erfolgt, muss der Kunde den Vermittlungsmakler dennoch zahlen (Oberlandesgericht Hamburg, Az.: 9 U 39/01). Bei einem Nachweismakler hätte es der Kunde also leichter, wegen Vorkenntnis die Provision zu verweigern. Der Provisionsanspruch besteht aber wie auch beim Nachweismakler grundsätzlich nur bei Erfolg. Also wenn der Vertrag abgeschlossen wird.

Ursächlichkeit für den Vertragsabschluss

Ob die Tätigkeit des Maklers tatsächlich die Ursache für den Vertragsabschluss ist, lässt sich nicht immer leicht beweisen. Grundsätzlich vermuten die Gerichte aber zunächst die Ursächlichkeit der Maklerleistung für den Abschluss des Hauptvertrags. Dies gilt zumindest dann, wenn der Abschluss des Hauptvertrags innerhalb einer angemessenen Frist nach der durch den Makler erbrachten Leistung erfolgt.

Angemessene Frist zwischen Maklernachweis und Vertragsabschluss

Dabei hängt die Frage, wann die Frist zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag noch angemessen ist, von den Umständen des Einzelfalls ab. Meist beurteilt die Rechtsprechung eine Frist von bis zu sechs Monaten als angemessen.  XXXXX Bei Zeiträumen von über einem Jahr geht sie laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes davon nicht mehr aus wenn der Vertragsschluss innerhalb eines Jahres erfolgt (BGH, Az. III ZR 379/04). Dies zeigt beispielsweise auch ein aktuelles Urteil vom Oberlandgericht München vom 09. Juli 2015 (Az. 23 U 396/15). Eine Maklerin verlangte auf Grundlage eines Maklervertrags vom Oktober 2011 eine Provision von 205.275 Euro. Der Kaufvertragsabschluss erfolgt erst am 29. November 2013. Der Kaufvertrag wurde also erst 22 Monate nach erfolgtem Nachweis geschlossen. Der Makler berief sich allerdings darauf, dass die Kaufinteressenten direkt nach seiner Nachweistätigkeit eine Datei über das Objekt angelegt hatten und in diese später noch einmal ein Eintrag durch einen dortigen Mitarbeiter erfolgte. Während das Landgericht München dem Argument der Maklerin folgte und die Klage stattgab, wies das Berufungsgericht, das Oberlandesgericht München, den Anspruch der Maklerin auf ihre Provision jedoch ab. Die von der Maklerin vorgebrachte Aktualisierung belege allein kein Fortwirken der Nachweistätigkeit. Der Hauptvertrag müsse sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Diesen Beweis habe die Maklerin aber nicht erbracht. Die Beklagte habe ihre Erwerbsabsicht seinerzeit aufgegeben, nachdem die Verkäuferin zu Preiszugeständnissen nicht bereit war. Es habe kein fortdauerndes Erwerbsinteresse gegeben. Erst nachdem der Kaufpreis deutlich gesunken war, sei ihr Interesse – allerdings auch durch einen weiteren Makler - neu begründet worden.

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