September 2015 - News

Vorletzter Vermieter haftet für Kaution

Insolvenz des Vermieters trifft vorherigen Eigentümer

28.09.2015 - Wird eine vermietete Wohnung mehrfach hintereinander verkauft, haften immer der jetzige und der vorherige Eigentümer der Wohnung auf Rückzahlung der Mietkaution - so ein neues Urteil des LG Hannover.

Verkäufer einer Mietwohnung müssen nach dem Urteil damit rechnen, dass sie die Kaution ihres ehemaligen Mieters zurückzahlen müssen, auch wenn das Mietverhältnis  aufgrund des Kaufvertrages auf den neuen Eigentümer übergegangen ist.

Der Fall: Mieterin bekommt Kaution nicht vom insolventen Vermieter zurück

Eine Frau mietete 1986 eine Wohnung in Hannover und überwies an die damalige Eigentümerin und Vermieterin eine Kaution von über 1.650,00 DM (843,63 Euro) als Mietsicherheit. Die Wohnung wurde in der Folgezeit an eine Anlegerin verkauft, die sie später wiederum an eine Privatperson weiterveräußerte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses in 2012 verlangte die Mieterin zunächst von ihrem aktuellen Vermieter, dem Letzterwerber, die Mietsicherheit zurück und erwirkte einen entsprechenden Titel. Die Vollstreckung blieb jedoch erfolglos, da sich der Vermieter in einem Verbraucherinsolvenzverfahren befand. Daraufhin nahm die Klägerin die vorherige Eigentümerin in Anspruch.

Wer haftet: Erstvermieter oder letzter Vorvermieter?

Die Mieterin ist der Ansicht, für die Rückzahlung der Mietsicherheit hafte subsidiär nach dem aktuellen Vermieter der Ersterwerber, also die Beklagte. Demgegenüber meint diese, subsidiär hafte stets der ursprüngliche Vermieter, also die damalige Ersteigentümerin. Das Amtsgericht teilte die Rechtsauffassung der Mieterin und verurteilte die letzte Vorvermieterin zur Zahlung der Kaution. Das Landgericht Hannover bestätigte diese Auffassung des AG Hannover nun in dem Urteil vom 21. August 2015 als Berufungskammer (10 S 2/15).

Gericht: Wegen Schutz der Mieter haftet letzter Eigentümer

Die Parteien stritten um die Auslegung zur Mietsicherheit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB): „Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. (§§ 566a BGB).

Die Richter nahmen die vorletzte Vermieterin für die Mietsicherheit mit dem Hinweis eines Grundsatzurteils des Bundesgerichtshofes (BGH) in Karlsruhe in Haftung. In dem Urteil vom 1. Juni 2011 (VIII ZR 304/10) hatten die Karlsruher Richter darauf hingewiesen, dass § 566a BGB dem Schutz des Mieters diene und ein Auseinanderfallen von Mietsicherheit und Mietvertrag vermeiden solle. Dem Mieter sollten Schwierigkeiten bei der Durchsetzung der Ansprüche aus der Mietsicherheit gegenüber dem unter Umständen schon lange aus dem Mietverhältnis ausgeschiedenen Vermieter, dessen Aufenthalt dem Mieter häufig nicht bekannt sein wird, erspart werden. Daher gehe nicht nur das Mietverhältnis als solches auf den Erwerber über. Vielmehr werde der Erwerber zum Schutz des Mieters auch dessen Vertragspartner in Bezug auf die Sicherheitsabrede. Daher sei die Ersterwerberin als Vermieterin im Sinne im Falle der Weiterveräußerung des Wohnraums anzusehen und hafte dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses subsidiär auf Rückzahlung der Kaution.

Tipp für Vermieter:

Der letzte Verkäufer haftet auch nach dem Verkauf einer Mietwohnung für die Mietsicherheit. Beim Verkauf ganzer Mietshäuser kann dies bei Insolvenz des aktuellen Vermieters für den Voreigentümer also recht teuer werden. Im Zweifelfall sollte daher beim Verkauf nach Möglichkeit nicht nur auf die Höhe des erzielbaren Kaufpreises geachtet werden , sondern auch die längerfristig Solidität des potenziellen Käufers berücksichtigt werden.

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