September 2015 - News

Orientierung über einzelne Betriebskosten

Unterschiede zwischen West- und Ostdeutschland

28.09.2015 - Der Deutsche Mieterbund hat den Betriebskostenspiegel veröffentlicht, der Vermietern und Mietern eine Orientierung über die Durchschnittsbeträge der einzelnen Kostenpositionen pro Quadratmeter in Deutschland gibt.

Der Deutsche Mieterbund hat aus tausenden von Betriebskostenabrechnung bezogen auf fast 13 Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche aus ganz Deutschland den sogenannten Betriebskostenspiegel ermittelt. Der jetzt veröffentlichte, neunte Betriebskostenspiegel bezieht sich auf das Abrechnungsjahr 2013.

Orientierungshilfe am Betriebskostenspiegel

Ziel des Betriebskostenspiegels ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit sowohl für Wohnungssuchende als auch für die mehr als 21 Millionen Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten. Gleichzeitig soll der Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten liefern und Vermietern Hinweise geben, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren. Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können zwar keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen oder der einzelnen Kostenhöhen durchgeführt werden. Abweichungen von den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels können aber für den Vermieter eine Orientierungshilfe sein, einzelne Kostenpositionen genauer zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Abrechnung Werte ausweist, die deutlich über den Daten des Betriebskostenspiegels liegen. Denn zu hohe Nebenkosten begrenzen auch den Anpassungsspielraum der am Markt zu erzielenden Kaltmiete und damit die Rendite der Immobilie.

Wie viele Nebenkosten im Durchschnitt anfielen

Mieter mussten für das beobachtete Abrechnungsjahr in Deutschland im Durchschnitt 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat für Betriebskosten zahlen. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, kann die sogenannte zweite Miete bis zu 3,26 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung müssten bei Anfallen aller Betriebskostenarten 3.129,60 Euro für das Abrechnungsjahr 2013 aufgebracht werden.

Nach wie vor Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland

Während in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat gezahlt wurde, waren es in den östlichen Bundesländern 2,28 Euro. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen hier zwölf Cent, also rund acht Prozent höher. Auch für die Kosten für Warmwasser lagen in Ostdeutschland höher – vier Cent über den Durchschnittswerten im Westen. Dafür waren die kommunalen Gebühren, also Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung in den westlichen Bundesländern teurer, genauso wie die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister.

Große regionale und lokale Unterschiede

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional beziehungsweise lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Hier spielt auch die wirtschaftliche Situation der jeweiligen Kommune – Arbeitslosenquote, Gewerbesteuereinnahmen und Verschuldung der Stadt oder der Gemeinde – eine große Rolle. Aber auch bei Heizkosten und Warmwasser gibt es je nach Region große Kostenunterschiede. Hier werden die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterschiede, insbesondere bei Gas und Fernwärme, bestimmt.

Die größten Kostenpositionen

Mit Abstand schlugen 2013 die Heizkosten mit 1,24 Euro pro Quadratmeter und Monat in der durchschnittlichen Nebenkostenabrechnung am höchsten zu Buche. Es folgen die Kostenpositionen Wasser inklusive Abwasser (0,34 Euro/qm/Monat), Warmwasser (0,27 Euro/qm/Monat), Hauswart (0,21 Euro/qm/Monat), Grundsteuer (0,18 Euro/qm/Monat), Müllbeseitigung, Aufzug (jeweils 0,16 Euro/qm/Monat), Gebäudereinigung und Versicherungen (jeweils 0,15 Euro/qm/Monat).

Wie sich die Kosten verändert haben

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind auch im Abrechnungsjahr 2013 weiter gestiegen – auf 1,51 Euro/qm/Monat. Das sind für eine 80 Quadratmeter große Wohnung 1.450,00 Euro im Jahr. Letztlich entfallen 69 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Der Anstieg der „warmen Betriebskosten“ 2013 ist zum einen auf die kälteren Wintermonate insbesondere zu Beginn des Jahres und damit auf einen um rund fünf Prozent höheren Energieverbrauch zurückzuführen. Zum anderen wurden Gas und Fernwärme 2013 im Schnitt 1,3 beziehungsweise 2,8 Prozent teurer. Der Preisrückgang beim Heizöl 2013 schlägt sich dagegen noch nicht bei den Heizkosten nieder.

Ausblick 2014

2014 dürfte aus ein günstigeres Abrechnungsjahr werden. Mieter können mit niedrigeren Betriebskosten und mit Rückzahlungen rechnen. Zwar sind 2014 in vielen Städten und Gemeinden die Grundsteuern zum Teil deutlich erhöht worden, aber die Kosten für Wasser und Abwasser sind um nur 0,7 Prozent gestiegen und die für die Müllbeseitigung sind leicht gesunken. Entscheidend ist aber, dass die Heiz- und Warmwasserkosten für das Kalenderjahr 2014 spürbar niedriger ausfallen als 2013. Wegen der deutlich wärmeren Wintermonate 2014 ist der Heizenergieverbrauch um 20 bis 25 Prozent gesunken. Das gilt auch für die Energiepreise. Der Gaspreis sank um 0,1 Prozent, der für Fernwärme um 1,3 Prozent und der für Öl um 7,8 Prozent.

 

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