September 2015 - News

Gegen die Kreditaufnahme der WEG

Chancen auf Erfolg einer Anfechtungsklage gering

31.08.2015 - Für eine Wohnanlage in Pforzheim beschloss die Eigentümerversammlung zur Fassadensanierung die Aufnahme eines Kredits von über einer Million Euro. Die Anfechtungsklage einer Eigentümerin beschäftigt nun die Gerichte.

Häufiger Streitpunkt unter den Mitgliedern einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) sind die Kosten von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen. Ist die Instandsetzungsrücklage nicht ausreichend und werden zusätzliche Gelder für diese Maßnahmen benötigt, verweigern Eigentümer mit geringen Einkommen oder Vermögen diese Maßnahmen. In einigen Fällen beschließen WEG daher zur Finanzierung die Aufnahme eines Kredits. Doch wie ein aktueller Fall zeigt, ist damit Streit keinesfalls ausgeschlossen.

Der Fall: WEG beschließt zur Sanierung Kreditaufnahme

Die Mitglieder einer aus 201 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss in der Eigentümerversammlung im August 2014 die Durchführung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung. Die Anlage wurde in den 1980er-Jahren errichtet und entsprach nicht mehr dem aktuellen energetischen Stand. Die Kosten wurden mit rund zwei Millionen Euro veranschlagt. Um die Maßnahme zu finanzieren, beschloss die Eigentümerversammlung zudem die Aufnahme eines KfW-Förderkredits. Der Zinssatz für den Kredit in Höhe von rund 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren belief sich zum damaligen Zeitpunkt auf Null Prozent. Die restlichen Kosten sollten durch den Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage finanziert werden.

Fall vor dem Bundesgerichtshof noch unentschieden

Eine Eigentümerin will die Kreditaufnahme verhindern. Sie strengte daher gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung eine Anfechtungsklage an. Das zuständige Amtsgericht Pforzheim wies ihre Anfechtungsklage zwar ab, ließ die Berufung vor dem Landgericht Karlsruhe jedoch zu. Auf deren Berufung hat das Landgericht den Beschluss für ungültig erklärt. Nun wird über den Fall vor dem Bundesgerichtshof verhandelt. Eine Entscheidung steht allerdings noch aus. Erwartet wird, dass in dem Urteil die Voraussetzungen einer Darlehensaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geklärt werden und welches Verfahren der WEG einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Früheres Urteil des BGH zur Kreditaufnahme einer WEG

Einen Anhaltspunkt, wie der Bundesgerichtshof entscheiden könnte, gibt ein früheres Urteil. Bereits am 28. September 2012 hat der Bundesgerichtshof (V ZR 251/11) in einem ähnlichen Fall einer Eigentümerversammlung einer WEG die Beschlusskompetenz zur Aufnahme eines Kredits attestiert. Auch in diesem Fall wurde die Finanzierung über einen hohen Betrag mit einem KfW-Kredit (rund 500.000 Euro) beschlossen. Gegen die Entscheidung hatte ein Eigentümer geklagt und beantragt, ihn von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen, da er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle. Der BGH hatte damals den Beschluss der Eigentümerversammlung für bestandskräftig erklärt und die Klage des einzelnen Eigentümers abgewiesen. Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor. Insbesondere hätten die Wohnungseigentümer eine Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme.

Tipp für Eigentümer

Unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ließ der Bundesgerichtshof in seinem Urteil aus dem Jahr 2012 damals allerdings offen. Für die Eigentümer, die sich unwohl mit einem ähnlichen Beschluss ihrer Eigentümerversammlung zur Kreditaufnahme fühlen, sollten daher die im Herbst 2015 anstehende Entscheidung des aktuellen Falls verfolgen. Grundsätzlich stehen allerdings die Chancen für einzelne Eigentümer nicht gut, eine Kreditaufnahme zu verhindern, wenn formal die Abstimmungsprozesse in der Eigentümerversammlung eingehalten werden und die Kreditaufnahme wohl nicht zu einer extremen Verschuldung pro Eigentümer führt.

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