September 2015 - News

Wie das geerbte Einfamilienhaus steuerfrei bleibt

Vorgeschriebene Fristen und Nutzungen wahren

28.09.2015 - Das Erbschaftssteuergesetz sieht für bestimmte Fälle die Steuerfreiheit bei Vererbung eines Einfamilienhauses vor. Nun hat der Bundesfinanzhof in einem Urteil konkretisiert, was dies bedeutet. Worauf Erblasser bzw. Erben von Einfamilienhäusern achten sollten.

Immobilien können innerhalb der Familie steuerfrei verschenkt oder vererbt werden, sofern der Begünstigte der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner ist. Bei Erbfällen können es auch Kinder, Stiefkinder oder Waisenenkel sein. Und: Die Immobilie muss eigengenutzt sein.

Gesetzliche Regelung

Nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) ist der Erwerb von Todes wegen eines in der EU gelegenen bebauten Grundstücks für die Kinder (im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2:, sowie verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2, soweit der Kinder verstorbener Kinder im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2) steuerfrei, sofern der Erblasser darin bis zum Erbfall eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat und soweit die Wohnfläche der Wohnung 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Ein Erwerber kann die Steuerbefreiung allerdings nicht in Anspruch nehmen, soweit er das begünstigte Vermögen auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers auf einen Dritten übertragen muss. Die Steuerbefreiung fällt mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert (nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

Bundesfinanzhof klärt „unverzügliche Selbstnutzung“

Die Steuerfreiheit gilt, wenn die Selbstnutzung unverzüglich – spätestens sechs Monate  nach dem Erbfall – und mindestens für die Dauer von zehn Jahren erfolgt. In einer aktuellen Entscheidung hat der Bundesfinanzhof  (Urteil II R 13/13 vom 23.06.2015) verlautbart, eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung könne auch vorliegen, wenn die Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten nach dem Erbfall genutzt werde. Die Gründe für die verzögerte Nutzung der Wohnung müssten in einem solchen Fall aber dargelegt werden. In dem betreffenden Fall zog der Erbe mit seiner Ehefrau in die vormalige Wohnung des Vaters erst Ende 2011 – ein Jahr nach dem Erbfall ein – und erhielt in der Erbauseinandersetzung im März 2012 erst das Alleineigentum an dem Zweifamilienhaus. Das Finanzamt gewährte die Steuerbefreiung für die selbstgenutzte Wohnung nur entsprechend dem Erbteil des Klägers und damit nur zur Hälfte.
Der Bundesfinanzhof entschied jedoch, dass die Steuerbegünstigung in voller Höhe, also auch für den erst im Rahmen der Erbauseinandersetzung erworbenen Anteil am Zweifamilienhaus zu berücksichtigen sei.

Nutzung der Wohnimmobilie

Im Fall der Schenkung muss die steuerfreie Eigentumswohnung oder das Einfamilienhaus von den Beteiligten gemeinsam zu Wohnzwecken genutzt werden und sich dort der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Die Übertragung einer nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzten Wohnung ist deshalb nicht steuerbefreit. Wird die Immobilie zwar auch als Arbeitsstätte, aber als solche nur in einer untergeordneten Rolle, genutzt, ist die Übertragung ebenfalls steuerfrei. Ansonsten kommt eine Aufteilung des Gebäudes anhand der Wohn- und Nutzflächen in Betracht. Nach der Zuwendung ist der Beschenkte allerdings frei in seiner Wahl, ob er das Grundstück behalten oder eine Nutzungsänderung vornehmen möchte.

Immobilie mit mehr als 200 Quadratmeter

Die Steuerfreiheit der vererbten Immobilie gilt für (Stief-)Kinder und Waisenenkel nur für eine 200 Quadratmeter große Immobilie. Hierbei handelt es sich um einen Freibetrag. Bei einer 300-Quadratmeter-Wohnung würden damit nur zwei Drittel ihres Wertes unter die Befreiung fallen. Wertmäßig ist die Steuerbefreiung nicht begrenzt.

Immobilienübertragung an Dritte

Gesetzlich geregelt ist auch, dass der Erbe die Steuerfreiheit nicht in Anspruch nehmen kann, wenn er die Immobilie aufgrund einer Verfügung des Erblassers, sei es ein Testament oder ein Erbvertrag, auf einen Dritten übertragen muss. In diesem Zusammenhang hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Erbschaftsteuerbefreiung ebenfalls nicht greift, sofern nur ein Wohnungsrecht, nicht aber das Eigentum an den Ehegatten vererbt wird (Urteil vom 03.06.2014, II R 45/12). Ausdrücklich offen ließ der BFH, ob die Begünstigung greift, wenn der erbende Ehegatte das erworbene Eigentum an dem Familienheim - ohne hierzu verpflichtet zu sein - auf einen Dritten weiter überträgt und sich nur ein Wohnungsrecht vorbehält. Die Finanzverwaltung setzt in der Praxis allerdings für die Steuerbefreiung die Selbstnutzung als Eigentümer voraus.

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