September 2015 - News

Bundesregierung will Wohnungsbau ankurbeln

Fördermittel für soziale Wohnraumförderung sollen verdoppelt werden

15.09.2015 - Bundesbauministerin Barbara Hendricks will die degressive Abschreibung in Gebieten mit Wohnungsknappheit wieder einzuführen und den Bau variabler Kleinwohnungen fördern.

In einem Interview mit der Tagezeitung „Die Welt“ hat Bundesbauministerin Barbara Hendricks angekündigt, die degressive Abschreibung in Gebieten mit Wohnungsknappheit wieder einzuführen und den Bau variabler Kleinwohnungen zu fördern. Auch die Fördermittel für die soziale Wohnraumförderung will die Ministerin verdoppeln.

Was die degressive AfA bedeutet

Vermieter können von ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Kosten aus dem Wertverfall der Abnutzung ihrer Gebäude steuerlich als „Abschreibung“ geltend machen. Aktuell werden Gebäude, die Wohnzwecken dienen und die nach dem 31.12.1924 fertig gestellt worden sind, jährlich mit zwei Prozent der Herstellungs- oder Anschaffungskosten abgeschrieben. Bei älteren Gebäuden beträgt die jährlich anzusetzende Absetzung für Abnutzung – kurz AfA genannt – 2,5 Prozent.

In der Vergangenheit konnten Vermieter auch andere Abschreibungssätze für ihre vermietete Wohnimmobilie ansetzen, die jedoch im Zuge der Sparmaßnahmen der verschiedenen Bundesregierungen zwischen den 1990er- und 2000-Jahren nach und nach wegfielen. So war auch die sogenannte degressive AfA möglich, die im Prinzip in den ersten Jahren nach Erwerb eine prozentual höhere Abschreibung vorsieht, die dann aber über die Jahre sinkt. Dies bewirkt vom Prinzip eine Senkung der Steuerlast der Immobilienerwerber in den ersten Jahren nach der Anschaffung. So konnten Anleger, die zwischen Februar 1989 und Ende 1995 eine neue Wohnimmobilie gekauft hatten, in den ersten vier Jahren nach dem Erwerb sogar eine jährliche AfA von sieben Prozent ansetzen. Danach sanken die AfA-Sätze gestaffelt nach Jahren. Die degressive AfA wurde danach noch zweimal (ab Erwerb nach 1995 und nach Erwerb nach 2003) gesenkt, bis sie für Anleger, die ihre neu errichtete Immobilie nach 2005 gekauft hatten, wegfiel und durch die lineare Abschreibung ersetzt wurde.

Pläne der Bundesbauministerin

„Ich glaube, dass wir das in den Gebieten mit besonders hohem Wohnungsbedarf ins Auge fassen sollten“, betonte Bundesbauministerin Barbara Hendricks. „Ich habe das dem Bundesfinanzminister auch schon vorgeschlagen. Man könnte für einen beschränkten Zeitraum, zum Beispiel bis 2019, die degressive Afa wieder einführen.“ Die Bundesbauministerin schließt sich damit den Forderungen der Wohnungsverbände und des Mieterbundes an. “Die degressive AfA ein längst fälliger Schritt, um wirksame Impulse für den Wohnungsneubau zu setzen. Das gilt vor allem für Gebiete mit der Mietpreisbremse, in denen zielgerichtet Anreize gesetzt werden können“, so Andreas Mattner, Präsident Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA). Die Verbände versprechen sich von der degressiven AfA die Ankurbelung des Wohnungsneubaus und einen mietsenkenden Effekt: Investoren würden einen Teil ihrer Steuervorteile in Form niedrigerer Neubaumieten an die Mieter weitergeben.

Doch auch der Interessenverband der Mieter unterstützt den Vorschlag. „Wir begrüßen die Vorschläge von Bundesbauministerin Barbara Hendricks, die Fördermittel für die soziale Wohnraumförderung zu verdoppeln, die degressive Abschreibung in Gebieten mit Wohnungsknappheit wieder einzuführen und den Bau variabler Kleinwohnungen zu fördern. Damit greift die Bauministerin angesichts steigender Wohnungsnöte, insbesondere in den Städten, Forderungen des Deutschen Mieterbundes auf“, so der Kommentar vom Deutschen Mieterbundes (DMB).

Angesichts der aktuell guten Steuereinnahmen und dem starken Zuzug in Ballungsräume stehen die Chancen gut, dass die Bundesregierung ein entsprechendes Gesetz zur degressiven AfA initiiert.

Vorteile der degressiven AfA umstritten

Aus den Erfahrungen der degressiven AfA in der Vergangenheit sind viele Wohnungsmarktexperten jedoch skeptisch. So führten die degressive AfA und die Sonderabschreibung Ost nach der Wiedervereinigung zwar zu einem Bauboom in den neuen Bundesländern. Doch die Preise zogen dort entsprechend des Steuervorteils stark an. Die meisten Anleger verloren viel Geld, weil die neuen Gebäude völlig am Bedarf vorbei gebaut wurden und häufig nicht die erwünschten Mieten erzielten.

„Eine steuerliche Förderung des Wohnungsbaus würde eher schaden als nutzen“, kritisiert Wohnungsmarktexperte Reiner Braun vom empirica Institut in Berlin. Aufgrund der Mietpreisbremse, die nicht für Neubauten gilt, würden viele Investoren ihren Steuervorteil nicht an die Mieter weitergeben, sondern die Miete erheben, die sie auch am Markt bekommen können. Denn eine spätere Mieterhöhung ist aufgrund der Mietpreisbremse für die Vermieter lange Zeit dann oft gar nicht mehr möglich. Zwar würde aufgrund der Steuervorteile der degressiven AfA Anleger mehr Geld in Neubauten investiert, doch die erhöhte Zahlungsbereitschaft würde Baukosten und Baugrund nur noch stärker verteuern. Das Knappheitsproblem ist oft der Baugrund. Denn die Knappheit des Baulands in Ballungsräumen verringert sich mit der Einführung der degressiven AfA nicht. Schließlich zeichne sich seit dem Jahr 2013 ohnehin bundesweit ein Anstieg des Wohnungsbaus ab. Eine steuerliche Förderung würde zwar den Neubau weiter verstärken, jedoch die ohnehin bereits bestehende Gefahr einer Immobilienpreisblase verstärken. Kommt zusätzlich neuer Wohnraum hinzu, werden die Preise über kurz oder lang einbrechen.

Tipp für Eigentümer

Eigentümer sollten die Neubautätigkeit und die Preisentwicklung vor Ort kritisch beobachten. Steigen Preise stärker als die Mieten und nimmt das Angebot in der Gegend zu, besteht bei einem Konjunkturabschwung eine große Gefahr eines Preissturzes.

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