September 2015 - News

Aktuelle Mietspiegel für Mietpreisbremse ungeeignet

Mietspiegel zu unpräzise

15.09.2015 - In Städten mit der Mietpreisbremse wird häufig der Mietspiegel als Maßstab für die ortsübliche Miete herangezogen. Laut einer Untersuchung von Wissenschaftlern können die aktuellen unpräzisen Mietspiegel diese Funktion gar nicht erfüllen.

Die Mietpreisbremse in Deutschland wird umgesetzt: Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dadurch wird der Mietspiegel zum zentralen Steuerungselement des Wohnungsmarktes. Das zentrale Problem: Die Mietspiegel werden dieser hohen Bedeutung derzeit nicht gerecht.

Zudem ist die gesetzliche Grundlage zur Erstellung von Mietspiegeln wenig präzise, so dass es häufig zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt. Zu diesem Ergebnis kommen Professor Steffen Sebastian von der IREBS/Universität Regensburg und Dr. Oliver Lerbs vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) in Mannheim in ihrer Untersuchung „Mietspiegel aus ökonomischer Sicht – Vorschläge für eine Neuregulierung.“

Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmieten spiegeln Wirklichkeit nicht wider

Auf der Grundlage der aktuellen Berechnungspraktiken ist davon auszugehen, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten die tatsächlichen Knappheitsverhältnisse an städtischen Wohnungsmärkten völlig unzureichend widerspiegeln. Nach Untersuchungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in der Mehrheit der Fälle deutlich (bis zu 42 Prozent) unter der Angebotsmiete, die aus Zeitungs- und Internetannoncen zu ermitteln ist. Sofern das bisherige Erstellungskonzept der Mietspiegel beibehalten wird, bedeutet dies faktisch eine bindende Preisabsenkung.

Die Folgen: Angebotsverknappung und Qualitätsverschlechterung von Mietwohnungen

Statistische Untersuchungen zeigen, dass auch die Einführung von dynamischen Mietobergrenzen in einzelnen Marktsegmenten zu Angebotsverlusten von Wohnungen führen kann. Führt die Begrenzung durch nicht marktgerechte Vergleichsmieten zu einer bindenden Beschränkung, kommt es sehr wahrscheinlich – wie die vergleichbaren Erfahrungen in Dänemark zeigen – dazu, dass private Investoren aus dem Markt ausscheiden. Auch in den USA – wo die Einführung von Mietenregulierungen zwar nur geringe Effekte auf den Neubau auslöste –, führte dies dazu, dass Eigentümer in großem Ausmaß Wohnungen aus dem Mietmarkt abzogen, indem sie diese in Eigentumswohnungen umwandelten. Zugleich verschlechterte sich die Qualität der vermieteten Wohnungen.

Ähnliche negative Auswirkungen der Mietpreisbremse in Deutschland sind zu erwarten, wenn die durch Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmieten nicht die Marktmiete abbilden. Sofern Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden, sind diese aber in der Lage, die Marktverhältnisse wiederzugeben und auch dynamische Veränderungen zeitnah abzubilden. Unter diesen Voraussetzungen sind zumindest keine schwerwiegenden Verzerrungen des Wohnungsmarktes zu erwarten.

Verbesserungsvorschläge für die Mietpreisbremse

Damit die Mietspiegel künftig besser die Marktpreise abbilden, schlagen die Wissenschaftler folgende Maßnahmen vor:

  1. Statistik und Politik bezüglich der Mieten sollen getrennt werden. In einem Rechtsstaat werden amtliche Statistiken grundsätzlich von einer neutralen Stelle errechnet. Im Gegensatz dazu unterliegt der Mietspiegel zu einem großen Teil dem Gestaltungswillen lokaler Politiker. Auch ist die Erstellung oft intransparent. Deshalb sind die Mietspiegel oft „geschönt“ und die anzusetzenden Vergleichsmieten deutlich niedriger, als sie nach den tatsächlichen Marktbedingungen sein müssten. Um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufrecht zu erhalten, muss der Mietspiegel zu einem marktnahen Abbild des Wohnungsmarktes werden.
  2. Vollerhebung statt Befragung. Aktuell werden die Daten für qualifizierte Mietspiegel bei Mietern und Vermietern erfragt. Nur wer Lust hat, zu antworten, tut dies auch. Der Datenumfang ist auch für eine repräsentative Stichprobe oft zu gering. Die Erhebung steht aufgrund des selektiven Antwortverhaltens im Verdacht, systematisch verzerrt zu sein. Die Lösung: Eine internetbasierte Vollerhebung aller Vermietungsdaten. Diese wäre zudem deutlich billiger.
  3. Zeitliche Differenzierung der Daten. Die aktuell praktizierte einfache Durchschnittsbildung ohne Berücksichtigung des unterschiedlichen Alters der Daten verstößt gegen grundlegende statistische und wissenschaftliche Prinzipien. Sofern das unterschiedliche Alter der Daten methodisch exakt berücksichtigt wird, wäre eine Ausweitung des aktuell herangezogenen Erhebungszeitraums von zehn Jahren nicht zu beanstanden.

Sie sind Immobilien-Eigentümer?

Mit diesen Services treffen Sie die besten Entscheidungen:

  • Kostenlose Marktwerteinschätzung
  • Gratis Mietverträge und rechtssichere Vorlagen
  • Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie
  • Nebenkosten online abrechnen

Melden Sie sich unverbindlich an und profitieren Sie von allen Eigentümer-Services.

Jetzt kostenlos anmelden