September 2015 - News

Änderung des Kostenschlüssels

Rechtssprechung stellt Absicht des Gesetzes klar

28.09.2015 - Auch bei Abstimmungen der Wohneigentümergemeinschaft über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Nun hat der Bundesgerichtshof festgelegt, was es dabei innerhalb der WEG zu beachten gilt.

Die Wohneigentümergemeinschaften (WEG) haben weitreichende Entscheidungsbefugnisse zur Änderung des Kostenschlüssels. Geregelt wird dies im WEG. Doch die Rechtssprechung hat dabei einige auslegungsfähige Punkte klargestellt.

Voraussetzung für Änderung der Kostenverteilung in der WEG

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist für Mehrheitsbeschlüsse innerhalb der Wohneigentümergemeinschaft vorgesehen: „Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.“ (§ 25 Abs. 2 WEG).

Vor Kurzem urteilte jedoch der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 198/14), dass auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend ist. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses. In dem Fall wandte sich ein Wohnungseigentümer mit einer Anfechtungsklage gegen mehrere in einer Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse. Die Anlage besteht aus drei Wohnungen. Der Teilungserklärung zufolge werden die Kosten und Lasten der Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Zudem sieht die Teilungserklärung vor, dass jede Wohneinheit eine Stimme gewährt.
In einer Eigentümerversammlung wurde gegen das Votum des Anfechtungsklägers mit zwei zu eins Stimmen beschlossen, die Kosten für die Treppenhausreinigung, die Müllabfuhr und „Wasser allgemein“ nunmehr nach Wohneinheiten zu verteilen. Der Anfechtungskläger meint dagegen, bei Beschlüssen zur Änderung der Kostenverteilung sei das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG zwingend.

Der Bundesgerichtshof wies jedoch die Anfechtungsklage zurück. Das gesetzliche Kopfprinzip sei in der Teilungserklärung, die das Objektprinzip vorsieht, wirksam abbedungen worden. 
Bereits für Beschlussfassungen über die Bestellung und Abberufung des Verwalters hat der BGH in der Vergangenheit die Abdingbarkeit des Kopfprinzips zugelassen. Mit dem aktuellen Urteil schließt er sich nun auch für die Änderung von Kostenverteilungsschlüsseln (nach § 16 Abs. 3 WEG) an.

In der Teilungserklärung festgelegter Kostenschlüssel kann geändert werden

So stellte Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH in einem Leitsatzurteil (BGH V ZR 202/09) die Grundsätze zu einer Änderung des Kostenschlüssels klargestellt. Danach entspricht eine nicht auf dem von der Teilungserklärung vorgegebenen Abrechnungsschlüssel beruhende Abrechnung grundsätzlich nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann jedoch nach dem BGH-Urteil durch Mehrheitsbeschluss (nach § 16 Abs. 3 WEG) geändert werden:

“Allerdings eröffnet das Gesetz (§ 16 Abs. 3 WEG) den Wohnungseigentümern bei Betriebs- und Verwaltungskosten die Möglichkeit, auch einen durch Vereinbarung festgelegten Umlageschlüssel durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern. Das ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut der genannten Bestimmung, geht jedoch klar aus den Gesetzesmaterialen (Gesetzentwurf der Bundesregierung) hervor und wird vor diesem Hintergrund auch durch die Regelung des § 16 Abs. 5 WEG bestätigt."

Eigentümerversammlung muss Änderung des Kostenschlüssels beschließen

Die Abänderung eines Umlageschlüssels muss allerdings transparent gestaltet werden. „Hierfür genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Schon aus der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung muss hervorgehen, dass der Kostenverteilungsschlüssel Gegenstand der Beschlussfassung sein soll (§ 23 Abs. 2 WEG). Zudem bedarf es eines ausdrücklichen vorgeschalteten Beschlusses für die künftige Änderung des Kostenumlageschlüssels."

Kostenschlüssel kann nicht rückwirkend geändert werden

Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels (nach § 16 Abs. 3 WEG) entspricht in der Regel nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass die bis zu einer Änderung des Verteilungsschlüssels angefallenen Kosten nach dem bis dahin geltenden (bisherigen) Schlüssel umgelegt werden. Erst recht führt dieser Vertrauensschutzgedanke dazu, dass in der Regel nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden darf. Eine Abweichung hiervon kommt nur ausnahmsweise bei Vorliegen in Betracht, etwa wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt. Gemessen an diesen Grundsätzen kann eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels für das bereits abgelaufene Wirtschaftsjahr keinen Bestand haben.

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