Juli 2015 - News

Darf eine WEG die Gaststättenöffnungszeit bestimmen?

Gaststätte wurde ursprünglich nur als Laden genutzt

28.07.2015 - In einer Wohnanlage befindet sich oft auch gewerblich genutztes Teileigentum, das für die Wohnungsnutzer zu Beeinträchtigungen führen kann. Nun gab es ein Grundsatzurteil zu Öffnungszeiten einer Gaststätte.

Die unterschiedliche Nutzung führt unter Eigentümergemeinschaften oft zu Konflikten. Nun hat der Bundesgerichtshof einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht gegeben, die sich gegen die nächtliche Nutzung einer als "Laden" ausgewiesenen Teileigentumseinheit als Gaststätte wendet.

Der Fall: Ladenraum in Wohnanlage wird als Gaststätte über Nacht genutzt


Nach der Klage einer WEG gab es ein Urteil zur Öffnungszeit von Gaststätten.

1995 erwarb eine Frau in einer Saarbrückener Wohnanlage eine Immobilie, die in der Teilungserklärung als "Ladenraum" bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die nach Freigabe der Öffnungszeiten seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. Die anderen Eigentümer der mehrheitlich zu Wohnzwecken genutzten Anlage fühlten sich dadurch gestört. In der Eigentümerversammlung vom 10. Mai 2011 wurde deshalb der Beschluss gefasst, wonach "die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen". Die Hausverwaltung wurde zudem von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtigt. Die Klage der Hausverwaltung, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offen halten darf, hat das Amtsgericht Saarbrücken jedoch abgewiesen. Auch die Berufung vor dem Landgericht Saarbrücken ist erfolglos gewesen. Auf die Revision der klagenden Hausverwaltung vor dem Bundesgerichtshof wurde die Beklagte nun doch dem Antrag der WEG entsprechend verurteilt.

Bundesgerichtshof: Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Die Vorinstanzen hatten der WEG den Unterlassungsanspruch hinsichtlich der unbegrenzten Öffnungszeiten der Ladeneinheit abgesprochen. Begründet hatten die Gerichte dies mit dem Hinweis auf Treu und Glauben: Die WEG habe eine solche Nutzung zuvor jahrzehntelang geduldet.

Der Bundesgerichtshof widersprach in seinem Urteil vom 10. Juli 2015 (V ZR 169/14) dieser Begründung: Selbst wenn ein Unterlassungsanspruch hinsichtlich der Nutzung als Gaststätte vor ein Uhr nachts wegen der jahrzehntelangen Duldung verwirkt sein sollte, ist die Beklagte nicht so zu stellen, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte. Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen gehe es hier, so die Karlsruher Richter, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Wichtig ist jedoch: Dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Zwar kann sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung in Ausnahmefällen als zulässig erweisen. Dies sei der Fall, wenn sie nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend ist dabei aber, dass eine solche Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt. Davon könne in dem Fall der Saarbrückener Wohnanlage schon deshalb keine Rede sein, so der Bundesgerichtshof, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland liegt und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Tipp für Wohnungseigentümer

Entscheidend für den Erfolg einer Unterlassungsklage der WEG hinsichtlich einer bestimmten Nutzung eines Teileigentümers ist die in der Teilungserklärung definierte Nutzung beziehungsweise ausgeschlossene Nutzung. In dem Fall hatte die WEG mit ihrer Unterlassungsklage Erfolg, weil die Einheit als Ladeneinheit und nicht als Gaststätte definiert war.