Juli 2015 - News

Verfassungsgericht kippt Grunderwerbsteuer-Ausnahmen

Immobilienerwerb ohne eindeutigen Kaufpreis betroffen

28.07.2015 - Der Gesetzgeber muss Ausnahmen zur Grunderwerbsteuer wegen einer zu niedrigen Bewertung rückwirkend ändern. Welche Grunderwerbe betroffen sind und was den Erwerbern nachträglich droht.

Das Grunderwerbsteuergesetz verstößt in Teilen gegen den Gleichheitsgrundsatz der deutschen Verfassung, nach der niemand benachteiligt oder bevorzugt werden darf. Dies hat das Bundesverfassungsgericht entschieden und dem Gesetzgeber, der diese Diskriminierung mit der so genannten Ersatzbemessungsgrundlage geschaffen hat, vorgegeben, diese Ungleichbehandlung spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zu beseitigen. Die von der Regelung bevorzugten Steuerzahler müssen daher rückwirkend bis zum 1. Januar 2009 mit einer höheren Grunderwerbsteuer rechnen.

Ausgang: Grunderwerb über Firmenkauf


Der Gesetzgeber muss zu niedrige Grunderwerbssteuern rückwirkend anpassen.

Normalerweise bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Kaufpreis. Gibt es jedoch keinen konkreten Kaufpreis, richtet sich der Fiskus nach einer „Ersatzbemessungsgrundlage“. Anlass für die Klage vor dem Verfassungsgericht waren zwei Fälle, in denen Unternehmen über Geschäftsanteile Grundstücke erwarben und durch den Steuerbescheid eine ihrer Ansicht nach mit dem Gesetz unvereinbar hohe Grunderwerbsteuer entrichten mussten. In dem einen Fall (1 BvL 13/11) erwarb bereits am 26. April 2001 eine Körperschaft US-amerikanischen Rechts eine GmbH und eine GbR, zu deren Gesellschaftsvermögen zahlreiche unbebaute, bebaute sowie land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gehörten. Im anderen Fall (1 BvL 14/11 ) kaufte am 18. Dezember 2002 eine GmbH eine Aktiengesellschaft mit einem bebauten und einem unbebauten Grundstück. Nachdem die Einsprüche der Klägerinnen gegen den jeweiligen Grunderwerbsteuerbescheid und ihre Klagen vor dem Finanzgericht erfolglos blieben, legte der Bundesfinanzhof beide Fälle im Hinblick auf die Verfassungsmäßigkeit der Ersatzbemessungsgrundlage dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vor.Das Grunderwerbsteuergesetz verstößt in Teilen gegen den Gleichheitsgrundsatz der deutschen Verfassung, nach der niemand benachteiligt oder bevorzugt werden darf. Dies hat das Bundesverfassungsgericht entschieden und dem Gesetzgeber, der diese Diskriminierung mit der so genannten Ersatzbemessungsgrundlage geschaffen hat, vorgegeben, diese Ungleichbehandlung spätestens bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zu beseitigen. Die von der Regelung bevorzugten Steuerzahler müssen daher rückwirkend bis zum 1. Januar 2009 mit einer höheren Grunderwerbsteuer rechnen.

Ersatzbesteuerung verstößt gegen Grundgesetz

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts werden aufgrund dieser Ersatzbemessungsgrundlage Immobilienerwerber gegenüber Erwerbern, die der Regelbesteuerung unterliegen, in eklatanter Weise steuerlich bevorzugt behandelt. Dies widerspreche dem Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes (Art. 3 Abs. 1 GG ). Eine gleichmäßige Belastung der Steuerpflichtigen verlangt, dass für die von einer Steuer erfassten Wirtschaftsgüter eine Bemessungsgrundlage gefunden wird, die deren Werte in ihrer Relation realitätsgerecht abbildet.

Welche Fälle der Ersatzbesteuerung gegen das Grundgesetz verstoßen

Nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts werden durch drei Ersatzbemessungsgrundlagen bestimmte Grunderwerber bevorzugt. So gilt für bebaute Grundstücke das „vereinfachte Ertragswertverfahren“. Dieses führt dem Bundesverfassungsgericht zufolge zu Bewertungen, die im Schnitt um die Hälfte unter dem aktuellen Marktwert liegen. Zudem verwarfen die Richter die Vorschriften für unbebaute Grundstücke im Fall von Umstrukturierungen und Transaktionen der Eigentümergesellschaft, wie es in den zwei betreffenden Fällen zu beobachten war. Und drittens kassierten die Richter die Maßstäbe für land- und forstwirtschaftlichen Grundbesitz. Diese erfassten bei Veränderungen im Gesellschafterbestand gerade mal zehn Prozent des Marktwerts.

Folgen für Grunderwerber

Die Verfassungsrichter haben den deutschen Gesetzgeber in ungewohnt harscher Weise aufgefordert, die steuerliche Ungleichbehandlung bei der Grunderwerbsteuer bis zum 30. Juni 2016 rückwirkend zu beseitigen. Grunderwerber, die vom Finanzamt aufgrund eines fehlenden Kaufpreises mit einer Ersatzbemessungsgrundlage veranlagt wurden, müssen daher rückwirkend bis zum 1. Januar 2009 mit einer Grunderwerbsteuernachzahlung rechnen. Wer bis zum 31. Dezember 2008 Grund erworben hat unterliegt der alten Vorschrift und muss daher mit keiner Nachzahlung rechnen. Besonders hoch kann die Nachzahlung in Konstellationen ausfallen, in denen der Wert nach der bisherigen Ersatzbemessungsgrundlage deutlich vom Marktwert (Verkehrswert) abweicht. Am größten ist diese Differenz bei der Besteuerung des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichem Grundbesitz.