Juli 2015 - News

Strengere Zulassungsvorschriften für Makler und Hausverwalter

Künftig Sachkundenachweis und Haftpflichtversicherung erforderlich

28.07.2015 - Die Bundesregierung will Wohnungseigentümer und Auftraggeber vor Schäden schützten, die durch die fehlerhafte Berufsausübung von Maklern und Verwaltern entstehen können.

Die Bundesregierung will für Immobilienmakler und Wohnungseigentümerverwalter eine Berufszulassungsregelung schaffen und hat dafür über das Bundeswirtschaftsministerium einen Gesetzesentwurf vorgelegt. Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) geht davon aus, dass die Regelung zum 1. Januar 2016 in Kraft tritt.

Begründung für das neue Gesetz


Die Zulassungsregelung für Immobilienmakler und -verwalter soll Interessenten schützen.

Nach Ansicht der Verfasser des Referentenentwurfs würden Privatpersonen beim Kauf einer Wohnimmobilie häufig ihr gesamtes angespartes Kapital einsetzen oder hohe Darlehen zur Immobilienfinanzierung aufnehmen. Weil sie oft die selbst genutzten Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser nur einmal im Leben erwerben und über keine eigenen Erfahrungen und Kenntnisse im Bereich des Immobilienmarktes und des Immobilienrechts verfügen, seien sie auf qualifizierte und durch eine entsprechende Berufshaftpflichtversicherung abgesicherte Immobilienmakler angewiesen. Weil diese teils nicht ausreichend qualifiziert und abgesichert seien, könnten finanzielle Schäden für die Immobilienerwerber entstehen. Eine Zulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentümerverwalter soll die Eigenheimerwerber vor finanziellen Verlusten schützen.

Neue Zulassungsvoraussetzungen für Immobilienmakler

Für Immobilienmakler sieht der Referentenentwurf einen Sachkundenachweis als Mindestqualifikationsanforderung sowie den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung vor. In § 34c der Gewerbeordnung (GewO) sollen daher die Voraussetzungen für die Erteilung einer gewerberechtlichen Erlaubnis für Immobilienmakler entsprechend angepasst werden. Bislang mussten als Voraussetzung für die Tätigkeit als Immobilienmakler nur die Zuverlässigkeit nachgewiesen und geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen. Die geplanten Berufszulassungsregelungen orientieren sich dabei an den Regelungen die für Versicherungsvermittler (§ 34d GewO) und Finanzanlagenvermittler (§ 34f GewO) gelten.

Neue Zulassungsvoraussetzungen für Wohnungseigentumsverwalter

Für Wohnungseigentumsverwalter sieht der Entwurf erstmals eine Erlaubnispflicht vor. Die Voraussetzung für die Erlaubnis ist ebenfalls durch einen Sachkundenachweis und dem Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung gegeben. Der erforderliche Sachkundenachweis bei Wohnungseigentumsverwaltern soll zudem einen Beitrag zur Förderung der energetischen Gebäudesanierung und Modernisierung von Wohnimmobilien leisten.

Nach einer Stellungnahme des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) sei die Regelung ausschließlich für gewerbetreibende Wohnungseigentumsverwalter vorgesehen. Verwalter von Mietwohneinheiten und angestellte WEG-Verwalter würden nicht darunter fallen, so die Mitteilung des DDIV.

Beschäftigt ein gewerblicher WEG-Verwalter zusätzliches Personal, haftet er dafür und ist verpflichtet, die Qualifikation und Zuverlässigkeit derjenigen Mitarbeiter aktiv zu prüfen, die an der Verwaltertätigkeit mitwirken, etwa durch die Erstellung von Abrechnungen sowie die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen.

Als angemessene Qualifikation können auch Abschlüsse, Zertifikate und Schulungen privater Bildungsträger und Akademien gelten. Darauf hatte der DDIV in der Vergangenheit mehrfach gedrängt. Auch die Einführung einer "Alten-Hasen-Regelung" ist geplant. Danach wären WEG-Verwalter, die seit mindestens sechs Jahren ununterbrochen selbständig tätig sind, von einer Sachkundeprüfung ausgenommen.

Kritik und Änderungsvorschläge von den Interessenverbänden

Der DDIV sieht nach einer ersten Durchsicht allerdings noch konkreten Nachbesserungsbedarf. In den nun folgenden Anhörungen und im parlamentarischen Verfahren wird es u. a. darum gehen, für die Erweiterung der Versicherungspflicht einzutreten. Zwar ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ein zentraler Bestandteil zur Absicherung der Haupt- und Nebenrisiken des Verwalteralltages. Der DDIV plädiert allerdings dafür, die Versicherungspflicht auf die Deckung gegen Personen- und Sachschäden auszuweiten und den Abschluss einer Betriebshaftpflichtversicherung vorzunehmen.

Zugleich fehle im Entwurf eine Erlaubnispflicht für Mietverwalter. Diese sind ebenfalls treuhänderisch tätig und tragen dieselbe wirtschaftlich hohe Verantwortung wie WEG-Verwalter. Aus Verbraucherschutzgründen sollten sie daher die gleichen Qualifikationsnachweise erbringen.

Um die in der Praxis erforderlichen Mindeststandards auch im Hinblick auf aktuelle gesellschaftliche Herausforderungen wie Energiewende und demografischen Wandel gewährleisten zu können, spricht sich der DDIV zudem für die Einführung einer Weiterbildungspflicht aus. Nur so kann garantiert werden, dass dauerhaft ausreichendes Fachwissen, Qualifikation und Sachkenntnisse in der Wohnungseigentumsverwaltung vorhanden sind. Damit wird auch die Altersvorsorge von Millionen Bundesbürgern dauerhaft besser geschützt.

Auch der Verband der Immobilienberufe IVD fordert deutliche Nachbesserungen zu dem jetzt vorgelegten Gesetzentwurf zum Sachkundenachweis. Kritisch sieht der IVD die Einschränkung auf den WEG-Verwalter. „Die Berufszulassung lässt den Mietverwalter außen vor, wobei die Haftungsrisiken auch dort liegen und am Ende dem Vermieter, dem Mieter und damit auch dem Verbraucher schaden können", sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des IVD. „Der Mietverwalter verfügt über die Kautionen und über die Betriebskostenvorauszahlungen. Wegen dieser Treuhänderfunktion sollte der Gesetzgeber hier nicht zu kurz denken". Der IVD fordert daher, dass auch Immobilienverwalter grundlegend einer Qualifikationspflicht unterliegen. Die Pflicht zu einer Berufshaftpflichtversicherung hält der IVD für nicht ausreichend. „Wir halten aber eine Vertrauensschadenversicherung mit einer Deckungssumme von mindestens 150.000 Euro für Immobilienverwalter für dringend erforderlich“, so IVD-Präsident Schick.