Juli 2015 - News

Gericht untersagt Online-Check zur Vergleichsmiete

Informationsdienst des Hamburger Mieterverein wieder vom Netz genommen

28.07.2015 - An der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert sich die zulässige Mieterhöhung. Doch was als ortsübliche Miete gilt, muss differenziert festgestellt werden. Nun hat das Landgericht Hamburg einen vereinfachten Online-Mietcheck verboten.

Laut einer Meldung des Eigentümerverbandes Haus und Grund Deutschland darf der Mieterverein Hamburg seinen digitalen Mietpreischeck zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr anbieten. Ein entsprechendes Urteil hat das Landgericht Hamburg erlassen.

Mietpreis-Check zur Beachtung der Mietpreisbremse


Der Online-Mietcheck des Hamburger Mietervereins wurde gerichtlich untersagt.

In einer Pressemeldung vom 29. Juni 2015 kündigte der Mieterverein Hamburg zum 1. Juli 2015 einen neuartigen Onlineservice in Hamburg an. In Kooperation mit der CODIAC Knowledge Engineering GmbH hatte der Mieterverein Hamburg ein Online-Modell offeriert, „mit dem alle Mieterhaushalte in Hamburg prüfen können, ob die vereinbarte Miete überhöht ist und gegen die Mietpreisbegrenzungsverordnung verstößt“, so der Mieterverein. In der Einführungsphase würde der 24-Stunden-Dienst kostenlos angeboten. „Mit unserem Online-Service werden erstmals alle Hamburger Mieterhaushalte prüfen können, ob der Verdacht besteht, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt“, so Siegmund Chychla, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. „Damit werden Hamburgs Mieter ein Instrument in die Hand bekommen, um gegen überhöhte Mieten vorzugehen und Geld zu sparen“, so Chychla. Ein interaktiver Frage/Antwort-Dialog leitete dabei den Mieter schrittweise durch das Programm. Der Mieter erhielt dann umgehend die Rückmeldung über die eventuell zu viel gezahlte Miete und inwiefern sich eine Rüge lohnt.

Landgericht stoppt Online-Check

Der digitale Online-Mietpreischeck des Hamburger Mietervereins war jedoch nur kurz im Einsatz. Wenige Tage nach Freischaltung wurde es durch das Landgericht Hamburg per einstweiliger Verfügung bereits wieder verboten (Az. 327 O 303/15). Das Landgericht bemängelt an dem Angebot, dass die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn undifferenziert mit dem Mittelwert des Hamburger Mietspiegels gleichgesetzt wird. Der Mietpreischeck unterscheidet Mietwohnungen weder nach Art und Beschaffenheit noch nach individueller Wohnlage.

Bedeutung des ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum. Der Vermieter benötigt bei einem bestehenden Mietvertrag für sein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die Zustimmung des Mieters. Erhält der Vermieter vom Mieter keine Zustimmung, muss er auf Zustimmung klagen. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch bei Wiedervermietung in den Städten und Gemeinden relevant, die die Bundesländer als angespannte Wohnungsmärkte definierten. Die Miete darf dabei nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Vergleichsmiete wird laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 558 Abs. 2 BGB) aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung vereinbart oder geändert worden sind. In einigen Großstädten wird ein so genannte qualifizierte Mietspiegel erstellt, über den die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel auch im Internet ermittelt werden kann. Die Wissenschaftlichkeit der Erstellung dieser Mietspiegel wird jedoch immer wieder in Frage gestellt und damit auch die Gültigkeit für Heranziehung des Mietspiegels als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete.

Vermieter kritisieren Umsetzung der Mietpreisbremse

„Dieser Gerichtsbeschluss zeigt, dass es sich die Bundesregierung und der Bundestag mit der Mietpreisbremse zu einfach gemacht haben. Neuvertragsmieten an den schwammigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete zu koppeln führt zwangsläufig zu Misstrauen und Rechtsstreitigkeiten“, kommentierte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland.

Tipp für Vermieter

Das Urteil des Landgerichts Hamburg zeigt, dass selbst der vom Mieterverein Hamburg angebotene digitale Check zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht rechtstauglich ist. Eventuelle Einwände der Mieter bezüglich einer - bezogen auf die ortsübliche Vergleichsmiete - überhöhten Miete sollten daher kritisch überprüft werden. Neben einem qualifizierten Mietspiegel kann sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung auch auf ein von ihm in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten berufen.