Juni 2015 - News

Wie Eigentümer auf Zinssprung reagieren

Finanzierung sollte auch langfristig tragbar sein

01.06.2015 - Nach einer langen Phase mit immer weiter sinkenden Zinsen wurde Baugeld vor kurzem wieder deutlich teurer. Ist dies die Zinswende? So können Kreditnehmer und Kaufinteressenten reagieren.

Zinsanstieg

Die Zinsen sind zwar gestiegen, bewegen sich aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau.

Im Mai 2015 sind die Zinsen in Deutschland erstmals seit langer Zeit wieder spürbar gestiegen. Innerhalb von nur wenigen Tagen stieg die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen kräftig von absurd niedrigen 0,05 auf immer noch geringe 0,71 Prozent. Der Grund: Viele Anleger sind der Ansicht, dass die Kurse von deutschen Staatspapieren zu stark gestiegen sind und die Zinswende absehbar ist – und machten Kasse, indem sie die Zinspapiere verkauften. Der Renditeanstieg der Bundesanleihen verteuerte auch das Baugeld. Die Hypothekenzinsen mit zehnjähriger Zinsbindung erhöhten sich im Durchschnitt um rund 0,3 Prozentpunkte. Der Zinsanstieg hat jene Hausbesitzer kalt erwischt, die glaubten, dass die Zinsen weiter sinken würden: Ihre Anschlussfinanzierung wird nun teurer.

Wie Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung reagieren können

Kreditnehmer, deren Zinsbindung in den nächsten ein bis drei Jahren ausläuft und die sich das niedrige Zinsniveau sicher wollen, können ein so genanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern sie sich die noch aktuell günstigen Zinskonditionen für ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung. Je länger die Dauer bis zum Abruf ist, desto teurer ist das Forward-Darlehen.

Im Laufe der vergangenen Jahre wurde vorausschauenden Eigenheim-Besitzern von verschiedenen Seiten immer wieder empfohlen, sich mit einem Forward-Darlehen gegen einen Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung abzusichern. „Dummerweise“ fielen die Hypothekenzinsen immer weiter, bis Top-Anbieter für zehn Jahre fest zuletzt weniger als ein Prozent verlangten. Für alle, die den Rat zum Forward-Darlehen befolgt hatten, war dies eine ernüchternde Erfahrung. Denn für das Folgedarlehen mussten sie später die vereinbarten höheren Zinsen zahlen, obwohl sie zum Ende der Zinsbindung teils weitaus günstiger hätten finanzieren können.

Diese Situation hat sich nach Ansicht von unabhängigen Finanzierungsexperten mit dem aktuellen Zinsanstieg geändert. „Bei Vertragsverhandlungen mit einem Kreditgeber teilt dieser den Kreditnehmern mit, dass die Zinsen deutlich steigen werden und die Angebotsfrist eingehalten werden muss“, so Max Herbst, Finanzberater der FMH Finanzberatung. „Entweder der Kunde unterschreibe jetzt das vorliegende Angebot zum Anschlusskredit oder es verfalle und verteuere sich ab dem nächsten Tag spürbar – zum Beispiel um 0,45 Prozentpunkte bei einer Zinsbindung über 15 Jahre.“ Nach seiner Einschätzung sitzen die Banken jetzt am längeren Hebel. Das Forward-Darlehen ist jedoch nach Ansicht des Zinsexperten das Gebot der Stunde, da die Hypothekenzinsen sich noch immer auf dem extrem niedrigen Niveau vom Februar 2015 bewegen und es jederzeit, wie Anfang Mai, zu einem überraschenden und kräftigen Zinsanstieg kommen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Inflationsraten in den nächsten Monaten um einiges höher ausfallen sollten als zuvor. Weil ein weiterer Ölpreisverfall nicht zu erwarten ist und der Euro stark abgewertet hat, ist ein Anstieg der (importierten) Inflation nach Ansicht vieler Ökonomen sehr wahrscheinlich. Aus diesen Fakten ergibt sich beinahe automatisch, dass es sinnvoll ist, sich jetzt mit Hilfe eines Forward-Darlehens gegen einen Zinsanstieg abzusichern.

Wie Immobilienkäufer finanzieren sollten

Wer jetzt beim aktuell noch niedrigen Zinsniveau kein Haus kauft, wird es bei einem deutlich höheren Zins auch nicht tun. Erwarten die Marktteilnehmer eine Zinswende, nimmt daher die Anzahl der Immobilienkäufe zu. Wer das aktuell noch günstige Zinsniveau zum Immobilienerwerb nutzen will, sollte dann aber auch prüfen, ob die Finanzierungsbelastung auch bei einem deutlich höheren Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindungsfirst noch tragbar ist. Auch die Banken schauen ganz genau hin, um sicher zu stellen, dass die Kunden die Kredite auch langfristig stemmen können. Die Kreditprüfung ist in Ballungsräumen wie München, wo die Preise für Immobilien auch im Verhältnis zu den Einkommen sehr hoch sind, sehr intensiv. Grundsätzlich müssen Immobilienkäufer Eigenkapital mitbringen und im Gespräch mit der Bank ihre gesamten Einnahmen und Ausgaben sowie ihre Vermögenslage offenlegen. Nur wenn unter dem Strich noch ein anständiges Plus bleibt, können sie mit einem Kredit rechnen. Wichtig ist den Banken eine hohe Tilgung. Haus- und Wohnungserwerber sollten beim aktuellen Zinsniveau mindestens drei Prozent Anfangstilgung vereinbaren, damit nach Ablauf der Zinsbindung die Restschuld merklich geschrumpft ist.

Zinswende oder Zinstrendwende?

Einige Marktexperten glauben jedoch, dass sich eine langfristige Zinsbindung erst rechne, wenn die Zinsen noch deutlich stärker steigen. Wer den Zins für sein Darlehen nicht über einen langen Zeitraum von zehn bis zwanzig Jahren festschreibt, sondern mit einem flexiblen Zins finanziert, der sich am Drei-Monats-Euribor orientiert, hat aktuell eine deutlich niedrigere Zinsbelastung. „Der 3-Monats-Euribor ist nach wie vor im Minus – aktuell steht er bei -0,011 Prozent. Der Zinsabstand zwischen 3-Monats-Euribor und zehnjährigem SWAP-Satz liegt demnach bei knapp 81 Basispunkten, bei den entsprechenden Pfandbriefsätzen sind es rund 82 Basispunkte“, so Kurt Neuwirth, Finanzierungsberater und Inhaber der Neuwirth Finance GmbH. Seiner Ansicht nach sollte daher der Zinsvorteil eines Darlehens ohne Zinsfestschreibung genutzt werden. „Die derzeitige Bewegung am Langfristzins hat mit einer Zinstrendwende bei Weitem nichts zu tun, da es sich die letzten beiden Wochen in erster Linie um eine überfällige Korrektur am Rentenmarkt handelte. Hier gilt es zu beachten, dass echte Zinstrendwenden nur in Korrelation mit den Kurzfristzinsen zu analysieren sind“, stellt Neuwirth fest. Der Zinsexperte unterscheidet zwischen Zinswenden und Zinstrendwenden: Zinswenden finden in den Medien fast täglich statt, die wirklich wichtigen Zinstrendwenden gibt es nur alle sieben bis zehn Jahre. Von einer Zinstrendwende könne aber jetzt noch nicht die Rede sein.

Wer jedoch lieber auf Nummer sicher gehen will und sich die Einschätzung, wann es zu einer Zinstrendwende kommt, nicht zutraut, der sollte lieber den Zins langfristig durch eine Zinsfestschreibung sichern und zudem möglichst hoch laufend tilgen.

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