Juni 2015 - News

B-Standorte: Favoriten für Investoren

Suchanfragen nach Wohnungsmärkten durch ausländische Investoren gestiegen

15.06.2015 - Die Studie „Wohnungsmarktranking Deutschland 2015 – Die regionalen Wohnungsmärkte unter dem Mikroskop“ nennt Favoriten für Investoren unter Berücksichtigung von Rendite und den jeweiligen regionalen strukturellen Risiken.

Unter Anlegern gilt der deutsche Wohnungsmarkt trotz starkem Preisanstieg der vergangenen Jahre noch als sehr attraktiv. Dies spiegelt sich in den Investitionen, Übernahmen und Börsengängen an den deutschen Wohnimmobilienmärkten wider, so die Studie des Finanz- und Immobilienunternehmens Catella.

Investoren entdecken kleinere deutsche Wohnungsmärkte

Viele Investoren konzentrieren sich dabei auf die sieben größten Märkte – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf. „Dieser positiven Entwicklung an den TOP 7 Wohnungsmärkten stehen gleichwohl teilweise ausgeprägte Transparenzdefizite an den Regionalstandorten gegenüber“, so Dr. Thomas Beyerle, Forschungsleiter bei Catella. Hinzu kommt die vor allem seit Jahresbeginn 2015 stark ansteigende Zahl an Suchanfragen in- und ausländischer Kapitalsammelstellen zu den regionalen Wohnimmobilienmärkten.

Viele Anleger würden intensiv nach Informationen zu den regionalen Wohnungsmärkten suchen. Die von den Investoren erwünschte Markttransparenz bezüglich alternativer Standorte sei dabei nicht zu verwechseln mit der Darstellung von Angebotspreisen auf den Suchmaschinen, sondern würde sich auf eine Einschätzung struktureller Aspekte der regionalen Wohnungsmärkte beziehen.

Kriterien der Standortauswahl für Anleger

Catella hat daher eine Bewertung der Rendite solcher Standorte im Verhältnis zu den strukturellen Risiken vorgenommen. Diese waren sozioökonomische Daten, Kennzahlen zum Strukturrisiko einer Stadt, das Risiko, Immobilien nicht wieder verkaufen zu können (Liquiditätsrisiko) sowie die Gefahr eines langfristigen Abstiegs des Standortes (Standortpotenzial).

Die Grundgesamtheit der untersuchten Städte wurde dabei durch eine Einwohnerzahl von mindestens 50.000 festgelegt. Diese untere Schwelle wurde als kritische Größe angesehen, damit ein Wohnungsmarkt über genügend Angebot sowie Nachfrage verfügt. Die untersuchten Städte wurden nach weiteren Parametern ausgewählt, so dass in der Summe 70 Standorte außerhalb der sieben großen Investmentzentren Deutschlands in die Studien eingeflossen sind.

Top-Standorte

Für Anleger langfristig interessanteste Städte wurden 2015 im Segment Wohnen Ingolstadt, Regensburg, Darmstadt, Potsdam und Hannover herausgefiltert. Betrachtet man die räumliche Verteilung der Top 25 Standorte fällt auf, dass sich leistungsstarke Wohnungsmärkte offensichtlich im Norden und im Süden konzentrieren. Neun der Top 25 Standorte sind in Bayern und Baden Württemberg verortet. Auch Niedersachen ist mit Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Lüneburg, Osnabrück und Oldenburg in der Top 25 überdurchschnittlich vertreten.

Flop-Standorte

Auf den hinteren fünf Plätzen tummeln sich dagegen die Städte Coburg, Siegen, Detmold, Remscheid und Herne. Im Bereich Mieten befinden sich alleine sechs Ruhrgebietsstädte unter den Top 10 mit dem niedrigsten Mietzinsniveau bzw. mit der stärksten Abweichung zum durchschnittlichen Mietpreis aller untersuchten 70 Standorte.

Favoriten nach sozioökonomischen Kriterien

Dabei flossen vor allem Kennzahlen zur Entwicklung der Einwohnerzahl und den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten sowie der Kaufkraft ein. Ingolstadt, Regensburg und Erlangen schneiden mit einem Scorewert von jeweils über 80 Punkten in diesem Teilscoring sogar sehr gut ab. Hauptursachen sind bei allen genannten Städten die positive Einwohnerentwicklung zwischen 2000 und 2014 (Erlangen: +4,6 Prozent; Regensburg und Ingolstadt je ca. +10 Prozent), eine überdurchschnittlich hohe Kaufkraft sowie eine niedrige Arbeitslosenquote (zwischen 3,6 Prozent und 4,4 Prozent).

Städte mit geringem Strukturrisiko

Dies wurde unter anderem gemessen an der Quote der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten pro Einwohner, an der Lage im Ballungsgebiet und ob die Stadt ein Hochschul- und Universitätsstandort ist.  

Wolfsburg hat vor allem Defizite bei dem Faktor Lage im Ballungszentrum und der Eigenschaft als Hochschul­ und Universitätsstadt. Darmstadt zeigt sich im Teilscoring „Strukturrisiko“ als klarer Gewinner unter allen untersuchten Standorten.

Favoriten mit geringstem Liquiditätsrisiko

Bei einem hohen Liquiditätsrisiko ist vor allem aus Investorensicht mit Diversifikationsabsichten somit kein ausreichendes Angebot am Markt vorhanden.

Nach Einschätzung von Catella Research weisen die Städte Hannover und Wolfsburg die beste Marktliquidität auf. Hier besteht somit ein ausreichendes Angebot für Wohnimmobilieninvestitionen. Aber auch Standorte wie Potsdam, Braunschweig und Freiburg bieten noch ausreichende Möglichkeiten für Investoren mit Diversifikationsabsichten. Gering ist dagegen aufgrund des kleinen Wohnungsangebots die Marktliquidität von Ingolstadt und Erlangen.

Städte mit bestem Standortpotenzial

Bei diesem Kriterium , dass vor allem die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung bis 2030 hoch gewichtet, ist Potsdam gefolgt von Ingolstadt der klare Gewinner.

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