Juni 2015 - News

Grunderwerbsteuer auf künftige Baukosten

Aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs

01.06.2015 - Zusatzvereinbarungen im Kaufvertrag von Grundstücken können teuer werden: Wer mit dem Verkäufer die Errichtung eines Gebäudes vereinbart, muss Grunderwerbsteuer auf das künftige Gebäude zahlen.

Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks können nicht nur Grunderwerbsteuern auf das Grundstück selbst, sondern auch auf die Kosten für den späteren Bau eines Gebäudes anfallen – unter bestimmten Voraussetzungen. Entscheidend dafür ist, ob der Grundstücksverkäufer sich aufgrund des Kaufvertrags auch zur Errichtung eines Gebäudes verpflichtet.

Der Fall: Grundstücksverkäufer verpflichtet sich zum Bau

Grunderwerbsteuer auf künftige Baukosten

Auf die Ausbaukosten eines Grundstücks kann Grunderwerbsteuer anfallen.

Ein Ehepaar erwarb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 2. Februar 2007 von einer GmbH ein unbebautes Grundstück. Die GmbH verpflichtete sich im Kaufvertrag, ein Einfamilienhaus mit Garage als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung zu errichten. Dem Vertrag waren Baubeschreibung und Pläne als Maßgabe anhängig. Der Preis für das Grundstück einschließlich der Baumaßnahmen und Nebenkosten betrug 524.850 Euro. Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen sollte jedoch der Käufer nach Vertrag in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen. Die GmbH zeigte dem Bauamt den Baubeginn auf den 23. April 2007 an und benannte namentlich einen Bauleiter.

Das zuständige Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer gegen die Eigenheimerwerber zunächst unter Vorbehalt der Nachprüfung am 1. März 2007 auf der Grundlage des Kaufpreises von 524.850 Euro auf 18.369 Euro fest. Zwei Jahre später stellte das Finanzamt eine Anfrage bezüglich des Hausbaus. Daraufhin teilte die Ehefrau des Käuferpaares dem Finanzamt mit, dass die Ausschreibungen und die Beauftragung der Firmen für die einzelnen Innenausbaugewerke unter Einschaltung eines Bauleitungsbüros erfolgt seien. Sie übersandte eine Kopie des Baubetreuervertrags vom 6. August 2007, den ihr Ehemann mit dem vom Verkäufer genannten Bauleitungsbüro geschlossen hatte.

Daraufhin vertrat das Finanzamt die Ansicht, das wirtschaftlich gewollte Ergebnis des Erwerbs sei das bezugsfertige Haus gewesen. Im Bescheid vom 8. März 2010 setzte es die Grunderwerbsteuer auf 24.669 Euro fest, indem es die zusätzlich angefallenen Baukosten auf 180.000 Euro schätzte. Die Eheleute sahen die Schätzung nicht als gerechtfertigt an, da der Verkauf des Grundstücks zwar die Errichtung des Rohbaus durch den Verkäufer, nicht aber den Innenausbau vorsah, den die Eheleute in Eigenregie durchführten. Als der Einspruch der Steuerzahler gegen das Finanzamt erfolglos blieb, klagten sie dagegen vor dem zuständigen Finanzgericht.

Bundesfinanzhof: Baukosten sind teilweise Besteuerungsgrundlage

Das Finanzgericht wies die auf Aufhebung des Änderungsbescheids vom 8. März 2010 und der Einspruchsentscheidung gerichtete Klage ab. Es teilte die Auffassung des beklagten Finanzamtes, nachdem der Gegenstand des Erwerbs das Grundstück mit dem bezugsfertigen Gebäude sei.

Der Fall wurde schließlich dem Bundesfinanzhofs (BFH) vorgelegt, der am 3. März 2015 (II R 9/14) urteilte. Nach Ausführung des BFH sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaut ist, tatsächlich die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Voraussetzung dafür ist, dass sich aus den Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.

Im Urteilsfall war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Steuer einzubeziehen sind.

Ob auch die Ausbaukosten der Grunderwerbsteuer unterliegen, war allerdings für den Bundesfinanzhof in dem vorliegenden Fall nicht ersichtlich, weil das zuständige Finanzgericht (FG) dazu keine hinreichenden Feststellungen getroffen hatte. Das Urteil lautete deshalb, dass die Sache vom Finanzgericht geprüft und erneut verhandelt und entschieden werden sollte. Der Bundesfinanzhof gab dabei folgende Vorgaben zur Entscheidung: Die Besteuerung hängt davon ab, ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren. Oder aufgrund von Abreden oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auf der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Tipp für Grundstückserwerber

Wer von einem Bauträger ein Grundstück mit der Maßgabe zur Errichtung eines Gebäudes in einem bestimmten Zustand erwirbt, muss damit rechnen, auch für die Baukosten des vertraglich vereinbarten Gebäudezustandes Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Wer beispielsweise den Grundstückserwerb nur mit der Bereitstellung eines Rohbaus verknüpfen will, den Innenausbau aber selbst durchführen will, sollte auch keinen entsprechende Schriftverkehr mit dem Verkäufer führen, der auf die Bereitstellung eines bezugsfertigen Gebäudes missverstanden werden könnte. Sonst besteht die Gefahr auch für den Innenausbau Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen, obwohl dies nicht Gegenstand des Kaufvertrages war.

Sie sind Immobilien-Eigentümer?

Mit diesen Services treffen Sie die besten Entscheidungen:

  • Kostenlose Marktwerteinschätzung
  • Gratis Mietverträge und rechtssichere Vorlagen
  • Umfeld- und Preisentwicklung Ihrer Immobilie
  • Nebenkosten online abrechnen

Melden Sie sich unverbindlich an und profitieren Sie von allen Eigentümer-Services.

Jetzt kostenlos anmelden