Mai 2015 - News

Wohnraumvermietung von Hobbyräumen zweckwidrig

Keine Verjährung des WEG-Unterlassungsanspruchs

20.05.2015 - 28 Jahre lang nutzte ein Eigentümer das in der Teilungserklärung als Hobbyraum ausgewiesene Souterrain als Wohnung. Nach einem Wechsel in der Wohneigentümergemeinschaft bekam er deshalb Ärger: Laut Bundesgerichtshof ist die Wohnnutzung zweckwidrig.

Räumlichkeiten, die in der Teilungserklärung einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) nicht als Wohnraum vorgesehen sind, dürfen nicht als Wohnung vermietet werden. Der Vermieter muss den Unterlassungsanspruch anderer Wohnungseigentümer hinnehmen, auch wenn sie die Vermietung zuvor über Jahrzehnte hinweg geduldet haben.

Der Fall: Neuer Eigentümer untersagt Vermietung von Hobbyräumen

Wohnraumvermietung von Hobbyräumen

Ausgewiesene Hobbyräume dürfen nicht als Wohnraum vermietet werden.

Ein Wohnhaus in Wiesbaden ist nach der Teilungserklärung der WEG in verschiedene Einheiten zweier Eigentümer unterteilt. Einem langjährigen Eigentümer gehören die Einheiten Nr. 1 im Souterrain und Nr. 2 im Erdgeschoss. Seit dem Jahr 2007 steht einer neuen Eigentümerin das Sondereigentum an den Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4 im Ober- und Dachgeschoss zu. Als der langjährige Eigentümer im Jahr 2007 die Räumlichkeiten im Souterrain neu vermietete, protestierte die neue Eigentümerin: Laut der Teilungserklärung würde die betreffende Einheit Nr. aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum bestehen und sei daher nicht als Wohnung zu vermieten.

Bundesgerichtshof: Nutzung als Wohnraum zweckwidrig

Um die Nutzung des Souterrains als Mietwohnung  zu verhindern, strengte die Eigentümerin einen mehrjährigen Rechtstreit vom Amtsgericht Wiesbaden über das Landgericht Frankfurt bis zum Bundesgerichtshof in Karlsruhe an. Mit dem Urteil vom 8. Mai 2015  (Az.: V ZR 178/14) konnte sie den Unterlassungsanspruch in höchster Instanz beim Bundesgerichtshof durchsetzen. Laut den Karlsruher Richtern ist der geltend gemachte Unterlassungsanspruch gegeben, weil die Nutzung von Hobbyräumen zu dauerhaften Wohnzwecken nicht gestattet ist, da die Anlage dadurch um eine weitere Wohneinheit vergrößert würde.

Keine Verjährung des Unterlassungsanspruchs

Der Vermieter des Souterrains hatte zwar eingeräumt, dass laut der WEG-Teilungserklärung die Einheit 1 nicht als Wohnung ausgewiesen worden sei. Er beruft sich allerdings auf die Verjährung und Verwirkung des Unterlassungsanspruchs gegen eine Wohnnutzung. Denn die Souterrainräume würden bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt, zunächst durch ihn selbst und seit dem Jahr 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer der Klägerin seien damit einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch die Klägerin im Jahr 2008 seit 28 Jahren angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung der Mieteinnahmen vertrauen dürfen.

Doch laut Urteil des Bundesgerichtshofs ist dieser Anspruch nicht verjährt. Solange die Nutzung anhalte, trete die Verjährung nicht ein. Der Schwerpunkt der Störung mit der Wohneigentümergemeinschaft liege nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen (Wohn-)Nutzung, sondern auch darin, dass diese aufrechterhalten wird. Dabei ist unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt.

Der vermietende Wohnungseigentümer setzt eine neue Willensentscheidung hinsichtlich einer zweckwidrigen Nutzung um. Die andere Wohnungseigentümerin habe aber durchaus Anlass, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern. Dies gelte auch,  wenn die anderen Eigentümer zuvor – etwa aus Rücksicht auf das bestehende Mietverhältnis – ihren Unterlassungsanspruch nicht eingefordert hätten.

Tipp für Vermieter

Die in der Teilungserklärung festgehaltenen Inhalte verjähren nicht einfach, sondern müssen eingehalten werden, wenn andere WEG-Mitglieder daraus ihren Anspruch geltend machen. Auch wenn sich die Eigentümer mit anderen Mitgliedern der WEG jahrelang stillschweigend geeinigt haben, können sie nach dem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes daraus kein Gewohnheitsrecht ableiten. Immobilieneigentümer müssen daher damit rechnen, dass neue Mitglieder der WEG die in der Teilungserklärung festgehaltenen Inhalte auch einfordern.

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