Mai 2015 - News

Wann kann die Miete lärmbedingt gemindert werden?

Krach wegen neu errichtetem Bolzplatz

20.05.2015 - Mieter können von ihrem Vermieter nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Entschädigung für neu auftretenden Lärm verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter selbst betroffen ist und keine Entschädigung bekommt – etwa wegen des Toleranzgebots bei Kinderlärm.

Zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört es, dass der Mieter dort ohne Beeinträchtigung durch störende Geräusche leben kann. Eine Mietminderung durch Lärm darf jedoch laut Rechtssprechung nur unter der Berücksichtigung der Zeit, des Orts und der Art der Lärmquelle stattfinden. Dabei wird bei Lärm durch Kinder den Mietern eine höhere Toleranzschwelle abverlangt. Ein aktuelles Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs zeigt dabei die Herangehensweise der Gerichte.

Der Fall: Lärm durch neuen Bolzplatz

Lärmbelästigung

Kinderlärm, z. B. auf dem Bolzplatz, muss in der Regel gedultet werden.

Die langjährigen Mieter einer Erdgeschosswohnung wurden durch „neu aufgetretenen Lärm“ gestört. Ihre Wohnung mit Terrasse grenzt bislang zwar an eine Schule, doch wurden die Mieter deshalb nicht wesentlich gestört. Dies änderte sich, als auf dem Schulgrundstück im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Beklagten entfernt - ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu zwölf Jahren von Montag bis Freitag bis 18 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Beklagten gegenüber den Klägern Lärmbelästigung durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 Prozent. Der Vermieter hielt jedoch die Mietminderung für unberechtigt. Er verklagte daher die Mieter seiner Terrassenwohnung zur Zahlung der restlichen Miete sowie der Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die Klage vor dem Amts- und dem Landgericht blieb allerdings ohne Erfolg.

Nur Anspruch auf Entschädigung, wenn Vermieter dies auch hat

Vor dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter dagegen Erfolg. Eine Mietminderung der Mieter aufgrund eines nachträglich eingetretenen Mangels der Wohnung aufgrund von Lärm ist in dem Fall nicht gerechtfertigt, so das Urteil vom 29. April 2015 (Az. VIII ZR 197/14). Der Mieter musste die restliche, einbehaltene Miete zurück zahlen.

Die Karlsruher Richter schlossen dabei nicht aus, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen– sogenannte "Umweltmängel" –Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können. Fehle eine solche Vereinbarung, könne nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass beide Mietvertragsparteien den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard stillschweigend festlegen wollen, dass sich dieser Zustand bei Änderung der Umwelteinflüsse nicht verändern dürfe.

Weil keine solche Vereinbarung im Mietvertrag bestand, müsste die Frage, ob der Mieter nachträglich höhere Geräuschimmissionen hinnehmen müsse, im „Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung“ beantwortet werden. Grundsätzlich bestehe die Pflicht des Vermieter zur Erhaltung der Mietwohnung im vertragsgemäßen Gebrauch nur soweit, wie er selbst als Bewohner der Immobilie den Lärm dulden müsse. Hat der Vermieter keine Möglichkeit, für den Lärm entschädigt zu werden, so steht auch dem Mieter ein solches Recht gegenüber dem Vermieter nicht zu.

Bei Kinderlärm gilt besonderes Toleranzgebot

Wurde der Lärm auf dem Bolzplatz von Kindern verursacht, so räumen die Richter dem Vermieter jedoch kaum eine Chance zur Entschädigung wegen des Lärms ein. Ausschlaggebend sei dabei das sogenannte Toleranzgebot zu Kinderlärm, das 2011 in das Bundesimmissionsschutzgesetz aufgenommen wurde. Der Gesetzgeber hatte es damals als ein "klares Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft" bezeichnet und betont, dass der Lärm spielender Kinder grundsätzlich als "Ausdruck der kindlichen Entwicklung und Entfaltung" zumutbar ist. Dem BGH zufolge reicht dieses Toleranzgebot so weit, dass Mieter nicht argumentieren könnten, die Regelung sei erst nach Abschluss ihres Mietvertrages in Kraft getreten und deshalb auf ihre Situation nicht anwendbar.

Handelt es sich wirklich um Kinderlärm?

Die beklagten Mieter im Ausgangsverfahren könnten aber gleichwohl noch Anspruch auf Mietminderung haben. Die Vorinstanzen hatten versäumt zu überprüfen, wer tatsächlich den Lärm auf dem Bolzplatz verursacht hatte. Nach Maßgabe des Bundesgerichtshofs muss nun das Landgericht als Vorinstanz das Argument der Mieter prüfen, den unzulässigen Lärm hätten nicht Kinder, sondern Jugendliche und junge Erwachsene verursacht, die abends und an Wochenenden auf dem öffentlich zugänglichen Bolzplatz der Schule gekickt hätten.

Tipp an Vermieter

Das Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass Vermieter bei einer Änderung der Umwelteinflüsse für einen resultierenden Mietmangel ihren Mieter wohl nicht entschädigen müssen, wenn sie selbst von der Ursache betroffen sind und dafür auch selbst keine Entschädigung erhalten. Die Chancen auf eine Entschädigung stehen dabei besonders schlecht, wenn der Lärm durch Kinder verursacht wurde. Eine Mietminderung aufgrund von Kinderlärm sollten die Vermieter daher nicht ohne weiteres akzeptieren.

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