Mai 2015 - News

Staat verursacht 24.000 Euro Mehrkosten pro Wohnung

emeinsame Studie von Bau- und Wohnungsverbänden sowie Mieterbund

05.05.2015 - Die Ausgaben für Neubauwohnungen sind seit dem Jahr 2000 um knapp 40 Prozent gestiegen. Knapp 15 Prozentpunkte haben dabei Bund, Länder und Gemeinden aufgrund von Gesetzen und Vorschriften zu verantworten.

In Ballungsräumen, wo der Bedarf nach Wohnraum am größten ist, sind die Kosten für den Bau neuer Wohnungen am höchsten und seit dem Jahr 2000 am stärksten gestiegen. Dies ist ein Ergebnis der Studie „Kostentreiber für den Wohnungsbau“ von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (Arge), die dafür im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau bei 370 Wohnungsunternehmen Umfragen durchführte. Das Bündnis ist ein Zusammenschluss von Verbänden der Wohnungswirtschaft, von Bauunternehmen und dem Mieterbund.

Der Staat verteuert massiv den Wohnungsbau

Die gestiegenen Kosten machen den Bau neuer Wohnungen zunehmend unrentabler. Seit dem Jahr 2000 müssen die Bauherren knapp 40 Prozent an Gestehungskosten für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus mehr ausgegeben. Mussten sie im Jahr 2000 2209 Euro pro Quadratmeter zahlen, waren es im vergangenen Jahr im Durchschnitt 3080 Euro je Quadratmeter. Um 19,3 Prozent gestiegene Baupreise und Nebenkosten machten beim Preisanstieg mit 426 Euro pro Quadratmeter zwar den größten Anteil aus. Auch verteuerten mit 115 Euro pro Quadratmeter die Baulandpreise im Durchschnitt um 5,2 Prozent. Doch der Staat sorgte mit einer Verteuerung von 330 Euro pro Quadratmeter immerhin für einen Preisschub von knapp 15 Prozent. Dies ist auf zahlreiche Verordnungen, Vorschriften und Regulierungen zurückzuführen. Als Kostentreiber wurden Regelungen zu Energie-Effizienz, Barrierefreiheit, Brand- und Schallschutz, Schnee-, Sturm- und Erdbebensicherheit ausgemacht. „Die Ursachen können nicht einer „Behörde“ angelastet werden. Verursacher sind unterschiedliche Entscheidungsträger auf den verschiedenen Ebenen: EU, Bund, Länder und Gemeinden aber auch private Stellen wie das DIN.

Energiesparverordnung erweist sich als Kostenschubverordnung

Hauptverantwortung für den regulatorischen Kostenschub tragen mit 248 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (plus 11,2 Prozent) Bund und Länder. Dabei schlug vor allem die Energieeinsparverordnung (EnEV) stark zu Buche. Sie wurde in der Zeit allein vier Mal novelliert – mit immer höheren Anforderungen an die Neubauten. Das hat die Kosten um 6,5 Prozent ansteigen lassen. Die nächste Runde wird 2016 kommen und weitere 7,3 Prozent Mehraufwand mit sich bringen.

Die Kommunen verursachten im Durchschnitt weitere 82 Euro pro Quadratmeter (plus 3,7 Prozent) durch besondere Auflagen bei Planverfahren und Gebäudeausführung sowie durch zusätzliche Abgaben. Der Auflagenkatalog reicht von der Dachbegrünung über den Einsatz von regenerativen Energien bis hin zu Ampel-Verlegungen.

Eine Neubauwohnung verteuert sich durchschnittlich um 63.000 Euro

In absoluten Zahlen werden die Dimensionen noch deutlicher. Kostete eine Wohneinheit im Jahr 2000 im Durchschnitt 161.200 Euro, waren es im vergangenen 225.000 Euro pro Wohneinheit. Von den 63.800 Euro Mehrkosten resultieren 39.600 Euro aus dem Preisanstieg für Bau (25.100 Euro), Bauland (8400 Euro), Planungs- und Beratungsleistungen (5600 Euro) sowie den Außenanlagen (500 Euro).  24.900 Euro Mehrkosten hat der Staat verursacht, wobei allein 11.300 Euro aus den energetischen Anforderungen resultieren. Weitere staatliche Kostentreiber waren kommunale Auflagen (6000 Euro), Steuerrechtsänderungen (4500 Euro) sowie technische Baubestimmungen, Normen und Qualitätsstandards (2200 Euro). Die Erhöhung der Baugenehmigungsgebühren schlug mit 200 Euro noch am geringsten zu Buche.

Verbändebündnis fordert Kostenbegrenzung vom Staat

Vertreter des Verbändebündnisses kritisierten die staatlichen Auflagen als teure Maßnahmen, die häufig ihr Ziel verfehlten. Dietmar Walberg von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel beklagte die Verdoppelung der technischen Auflagen für Neubauten. "Wir tun immer mehr und haben immer weniger Effekte", so Walberg. „Die Bundesregierung sollte sich wieder an der Wirtschaftlichkeit technischer Regulierungen orientieren", forderte Andreas Ibel, Präsident des Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen (BFW), in dem vor allem Projektentwickler organisiert sind.

Die staatlichen Auflagen seien vor allem nicht mit der Forderung der Bundesregierung nach erschwinglichen Mietwohnungen vereinbar. Neubauten ließen sich nur mit Kaltmieten ab zehn Euro je Quadratmeter refinanzieren, hieß es von Vertretern des Verbändebündnisses. "Bezahlbar" bedeute aber für Durchschnittsverdiener sieben bis acht Euro. Das Bündnis fordert deshalb Steuererleichterungen, Wohnungsbau-Förderung in Ballungsräumen, kostengünstiges Bauland von den Kommunen und einen neuen, groß angelegten sozialen Wohnungsbau. Zugleich warnen sie vor neuen Vorschriften und Normen für Bauherren.

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