Mai 2015 - News

Kündigung wegen Instandsetzungsblockade

Kündigung auch ohne Duldungsklage möglich

05.05.2015 - Weigert sich der Mieter, notwendige Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den vom Vermieter beauftragten Handwerkern Zutritt zu gewähren, ist eine fristlose Kündigung laut Bundesgerichtshof gerechtfertigt.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) hat „der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind“ (§ 554 BGB aF). Wie diese Duldungspflicht zu verstehen ist, darüber können Mieter und Vermieter unterschiedlicher Ansicht sein. Nun hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass Duldungspflichten im Falle dringender Instandsetzungsarbeiten vom Mieter auf jeden Fall einzuhalten sind.

Der Fall: Schwamm im Dachstuhl

Eine Hauseigentümerin stellte im Jahr 2010 am Dachstuhl ihres Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Vermieterin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach diesen Maßnahmen erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. Als die Eigentümerin wegen weiterer Maßnahmen an die Mieter herantrat, gewährten sie ihr zunächst allerdings keinen Zutritt. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Vermieterin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zur Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Klägerin am 4. Oktober 2011der Zutritt in die eigene Wohnung gewährt. Die Vermieterin kündigte am 21. November 2011 erneut fristlos den Mietvertrag. Ihre Begründung: Die Mieterin habe ihr wiederholt, diesmal im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert.

Landgericht Berlin lehnt Räumungsklage ab

Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Ablehnung der Räumungsklage damit begründet, dass die Mieter die Einzelheiten ihrer Duldungspflicht (§ 554 BGB aF**) zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb, so die Berliner Richter, zunächst eine Duldungsklage durchführen, bevor ihre Räumungsklage akzeptiert würde. Nur bei einem querulatorischen Verhalten der Mieter, was nach Ansicht der Berliner Richter in dem Fall nicht vorliege, würde die Räumungsklage reifen.

Bundesgerichtshof: Fristlose Kündigung gerechtfertigt

Die Sache kam schließlich vor den Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Und dort (Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13) hatte die Vermieterin Erfolg mit ihrer Räumungsklage. Denn nach Ansicht der Karlsruher Richter komme eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses nicht generell erst dann in Betracht – wie die Berliner Richter meinten –, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können. Nach diesem erheblichen wirtschaftlichen Interesse der Vermieterin könne diese auf der alsbaldigen Durchführung der notwendigen Maßnahmen bestehen. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung. Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter " unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist."  

Hinsichtlich der von den Mietern geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es – entgegen der Auffassung des Landgerichts – nicht darauf an, ob das Vorbringen der Beklagten "plausibel" war.  Entscheidend ist vielmehr, ob die geltend gemachten Gegenrechte überhaupt bestanden und die Beklagten berechtigten, die Gewährung des Zutritts von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen. Dies ist aber nicht der Fall.

Tipp für Vermieter

Das Urteil gibt Vermietern eine gewisse Rechtssicherheit, dass im Falle einer Instandsetzungsblockade eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Voraussetzung für die Instandsetzungsmaßnahmen ist zunächst die Feststellung, um welche Arbeiten es im Einzelnen geht, wie umfangreich und dringend diese sind und welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Mieter ergeben. Schließlich kann erst daraus abgeleitet werden, welche Bedeutung eine baldige Ausführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für den Vermieter hat und welche Schäden und Unannehmlichkeiten ihm dadurch entstehen können. Wurde dies geklärt, hat das Gericht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dies festzuhalten und danach eine Entscheidung zu treffen. Wenn die Voraussetzung für eine dringende Instandsetzung aus wirtschaftlichen Gründen geklärt ist, muss der Vermieter daher nicht erst noch eine Duldungsklage anstreben.

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