Mai 2015 - News

Betriebskosten: Was muss vereinbart werden?

Zweite Miete oder Bruttomiete?

05.05.2015 - Vermieter können mit ihren Mietern im Rahmen des Gesetzes frei vereinbaren, wie sie Betriebskosten abrechnen. Diese Regeln sollten Sie als Vermieter kennen, um sich Ärger zu ersparen.

Mieter und Vermieter können frei vereinbaren, wie die Miete die Betriebskosten abdeckt. Innerhalb der vom Gesetz – dem Bürgerlichen Gesetzbuch sowie der Betriebskostenverordnung – festgelegten Vorschriften, haben die Vertragsparteien einen Gestaltungsspielraum, wie sie die Zahlung der Betriebskosten regeln wollen. Um späteren Ärger mit ihren Mietern oder Gerichten möglichst zu vermeiden, sollten Vermieter diese Vorgaben kennen.

Vertragliche Vereinbarung als Voraussetzung

Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Vereinbarung muss hinreichend genau bestimmen, welche Kostenarten der Mieter zu tragen hat. Es genügt dabei nicht, wenn im Vertrag steht, der Mieter trage „die (üblichen) Nebenkosten der Wohnung“. Die Kosten müssen also konkret aufgezählt sein oder es muss ein Verweis auf den Katalog in der Betriebskostenvereinbarung (§ 2 BetrkV, § 27 II. BV) bestehen. Eine weitere Voraussetzung: Die Kosten müssen regelmäßig anfallen.

Betriebskostenvorauszahlung und Betriebskostenpauschale

Die Vereinbarung kann entweder Vorauszahlungen oder eine Betriebskostenpauschale vorsehen.

Eine Vorauszahlung ist in Form von Abschlagszahlungen vorgesehen, die der Mieter zusätzlich zur sogenannten Kaltmiete während der Abrechnungsperiode zu zahlen hat. Später muss der Vermieter die Betriebskosten abrechnen und eventuelle Überschüsse auszahlen oder Unterdeckungen einfordern.

Wie bei der Vorauszahlung darf allerdings auch die Pauschale nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen (§ 560 (3) BGB). Steigen die Kosten, kann die Pauschale nur angepasst werden, wenn dies auch im Mietvertrag vereinbart ist. Liegt keine Betriebskostenvereinbarung vor, so ist davon auszugehen, dass die Betriebskosten in der Miete enthalten sind, dass es sich also um eine sogenannte Bruttomiete handelt.

Vereinbarung über Umlageschlüssel der Kosten

Die Vereinbarung eines Umlageschlüssels ist nicht erforderlich. Fehlt eine solche Vereinbarung im Vertrag, so hat bei Wohnungen die Umlage der Kosten entsprechend nach der Wohnfläche zu erfolgen (§ 556a BGB), also nach dem Anteil der Wohnfläche der Wohnungen an der gesamten Wohnfläche der Liegenschaft. Vereinbaren Vermieter und Mieter einen (anderen) Umlageschlüssel, so gilt grundsätzlich dieser. Sind – wie üblich – Geräte zur Verbrauchsmessung wie Wasseruhren vorhanden sind, muss allerdings verbrauchsabhängig abgerechnet werden, auch wenn im Vertrag etwas anderes vereinbart wurde.

Veränderung der Abrechnung oder des Umlageschlüssels

Die vereinbarte Mietstruktur kann im laufenden Mietverhältnis grundsätzlich nicht einseitig geändert werden. Der Vermieter kann also nicht ohne Einverständnis des Mieters von einer Pauschale zu einer Vorauszahlung der Betriebskosten oder umgekehrt wechseln.

Gleiches gilt grundsätzlich – jedoch mit einer Ausnahme – für die Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels. So kann der Vermieter eine Abrechnung der Betriebskosten nach Quadratmetern oder Bewohnerzahl nur mit Zustimmung des Mieters einführen. Nur wenn der Vermieter zukünftig Betriebskosten nach dem tatsächlichen Verbrauch oder der Verursachung abrechnen möchte, kann er dies ohne Einwilligung des Mieters tun (§ 556a Abs. 2 BGB).  Die Änderung muss der Vermieter dem Mieter allerdings immer in Textform ankündigen. Die Umstellung kann auch immer nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraumes erfolgen. Außerdem muss gleichzeitig die Grundmiete entsprechend gesenkt werden.

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